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Le 30 janvier 2004
1. L'article 81 de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) a assoupli la règle de la majorité requise pour individualiser les consommations d'eau. Désormais, la décision peut être prise à la majorité de l'article 25 de la loi sur la copropriété (majorité des voix de tous les copropriétaires). Mais, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité de tous les copropriétaires, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité simple prévue à l'article 24 de la loi en procédant immédiatement à un second vote. En outre, lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Le vote de la pose de compteurs divisionnaires d'eau ne suffit pas dans bien des cas, car la plupart du temps les modalités de répartition des charges d'eau sont prévues dans le règlement de copropriété. En procédant à l'installation de compteurs, cette répartition est modifiée et se trouve être contraire aux dispositions du règlement de copropriété. Dans ces conditions, le syndic peut ne pas tenir compte des compteurs individuels et continuer à répartir les charges d'eau comme avant. Il convient de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne les modalités de répartition des charges en procédant à un vote à la majorité de l'article 25 (ou 24, lors d'un second vote) et ce par application de l'article 11 de la loi. 2. L'article 93 de la loi SRU prévoit l'individualisation des contrats de chaque copropriétaire: "Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et fait l'objet, s'il y a lieu, d'un accord défini par l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du Code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau. Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect de l'équilibre économique du service conformément à l'article L. 2224-1 du Code général des collectivités territoriales. Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l'individualisation n'est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics. Le décret en Conseil d'Etat, n° 2003-408 du 28 avril 2003, pris pour l'application du texte qui vient d'être rappelé, accorde jusqu'au 6 février 2004 aux communes pour adapter leur règlement de service (contrat régissant les relations entre les services des eaux et leurs abonnés). Une circulaire devrait intervenir pour préciser que dans le cas d'une copropriété, la décision d'individualisation des contrats appartient au syndicat des copropriétaires, ce qui semble s'imposer. Le service distributeur de l'eau dispose d'un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique sont conformes. Il procède à l'individualisation des contrats de fournitures d'eau dans les deux mois suivant la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire. Références: [- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 24 et 25->http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm] [- Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains - JORF Lois & Décrets, n° 289, 14 décembre 2000, p. 19777->http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUX9900145L] [- Code général des collectivités territoriales, article L. 224-1->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGCTERRL.rcv&a...