Le risque de moins-value après achat en VEFA de défiscalisation

Par acte authentique du 22 mai 2007 les époux B ont acquis, en vue d'une opération de défiscalisation, de la SCI LE JARDIN DES SOURCES un appartement T2 avec cave et garage dans un immeuble en construction (vente en l'état futur d'achèvement - VEFA) moyennant le prix de 170 090 EUR TTC. Ce bien était destiné à la location par un gestionnaire.

Les acquéreurs ont soutenu que ce contrat est nul pour défaut de cause et dol.

L'action en nullité ou en rescision d'une convention dure cinq ans (art. 1304 du Code civil).

Dans un acte de vente, contrat synallagmatique, la cause réside dans les obligations réciproques de paiement du prix par l'acquéreur et de délivrance du bien par le vendeur.

 Il est constant qu'il faut dans telle situation se placer au moment de la formation du contrat pour apprécier l'existence de la cause des obligations réciproques des parties (3e Civ., 17 juillet 1996, n° 93-19.432 ; Com. 24 septembre 2002, n° 00-17.503, 00-16.245, 00-16.408, 00-17.443), c'est-à-dire en l'espèce à la date du 22 mai 2007.

La demande en nullité pour défaut de cause présentée par les époux B était donc prescrite lorsqu'ils ont saisi le TGI de Cusset par assignation au mois d'octobre 2013.

Concernant le dol, que les époux B reprochent à la SCI LE JARDIN DES SOURCES d'avoir commis à leur préjudice des "manipulations" et de leur avoir menti quant à la valeur du bien, présenté sous un jour flatteur alors qu'en réalité il était largement surestimé par rapport au marché immobilier local ; ils rapportent à ce propos des exemples de prix glanés sur Internet en octobre 2013 (environ 60 000 EUR), et une estimation faite par un agent immobilier en février 2014 (idem).

Si effectivement le bien acquis pour 170 090 EUR au mois de mai 2007 ne valait alors guère plus du tiers de ce prix, les époux B pouvaient facilement s'en apercevoir en prenant quelques renseignements sur l'état du marché immobilier local, comme le ferait tout acheteur moyennement diligent désireux de se lancer dans un tel investissement.

A' tout le moins, comme l'a exactement observé le TGI, il résulte du dossier que les acquéreurs ont été informés par le gestionnaire du bien au mois de mars 2008 de la baisse du marché liée à la multiplication des programmes immobiliers dans le même secteur, et de la difficulté de maintenir le loyer initialement prévu, ce pourquoi par un avenant du 17 mars 2008 les époux B ont reçu en compensation la somme de 1 829 EUR.

Par conséquent qu'au plus tard le 17 mars 2008 les époux acheteurs étaient en mesure de se rendre compte de la baisse de la valeur de leur immeuble ; ici encore par conséquence l'action en nullité pour dol qu'ils ont introduite au fond au mois d'octobre 2013 était prescrite.

Pour la même raison l'action des époux B, fondée sur le manquement par le vendeur à ses obligations de loyauté et de conseil (art. 1147 du Code civil), dont le délai de prescription a été ramené à cinq années par la loi du 17 juin 2008 (art. 2224 du même code), était prescrite lors de l'assignation en octobre 2013.

Enfin que celui qui agit en nullité par voie d'action principale ne peut plus ensuite se prévaloir de la même demande par voie d'exception (2e Civ., 14 septembre 2006, n° 05-11.230 ; 3e Civ., 3 février 2010, n° 08-21.333).