Le syndicat des copropriétaires pouvait agir contre l'un ou l'autre des copropriétaires indivis, en vertu de la clause de solidarité

 

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice.

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'absence d'assignation de tous les membres de l'indivision et le défaut de capacité de Mme C. pour représenter l'indivision constituent des irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, et que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être soulevées en tout état de cause.

Il ressort de l'assignation du 24 septembre 2014 que Mme C. n'a pas été assignée comme représentante de l'indivision mais comme copropriétaire.

Il y a donc lieu de débouter Mme C. de sa demande de nullité de l'assignation au motif de son défaut de capacité pour représenter l'indivision.

Au soutien de son moyen relatif à la nécessité d'assigner tous les indivisaires, Mme C. conclut à titre principal que la clause de solidarité du règlement de copropriété est illicite car elle figure dans le règlement depuis 1994, alors que la jurisprudence ne s'est prononcée que depuis 2007 en faveur de la licéité de telles clauses, et à titre subsidiaire que cette clause rend nécessaire l'assignation de tous les indivisaires.

Il convient donc au préalable d'étudier la licéité de ladite clause.

Aux termes de l'article 1202 du Code civil, "La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi".

En application des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les clauses contraires aux règles posées par l'article 10 sont illicite et réputées non écrites.

Si la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivision ;

En l'espèce, le règlement de copropriété de la résidence La Boissière II du 14 novembre 1973 stipule en page 71 au paragraphe n°4 relatif à la solidarité que :

"En cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot.

En cas de démembrement de la propriété d'un lot, la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues, afférentes audit lot entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants et les usufruitiers. La créance du syndicat sera indivisible entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants qui seront tenus solidairement avec les usufruitiers, chacun pour le tout.

Les mêmes solidarité et indivisibilité existeront entre propriétaires et bénéficiaires d'un droit d'usage ou d'habitation".

Cette clause de solidarité n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelque soit l'origine de l'indivision.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen de Mme C. relatif à l'illicéité de cette clause.

Il ressort de cette clause que le syndicat peut choisir d'agir contre l'un ou l'autre des propriétaires indivis, et qu'il peut solliciter le paiement de la totalité des sommes dues à l'un d'eux puisque les copropriétaires indivis sont indivisément responsables entre eux, vis à vis du syndicat.

Cette clause n'impose donc pas d'assigner tous les indivisaires.