Le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au service de la publicité foncière

Par acte authentique du 25 juillet 2013, la société Dauphine 37 a vendu un immeuble à Mme M.

Le 23 juillet 2014, celle-ci a conclu avec M. K. une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien.

M. K. a assigné Mme M. en réitération de la vente et a publié son assignation le 26 mars 2015.

Le 12 octobre 2015, la société Dauphine 37 a engagé à l’encontre de Mme M., M. K. et M. V., notaire, une action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 pour défaut de paiement du prix.

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Si l’acte de vente sous signature privée  produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques (devenu service de la publicité foncière) (Cass. 3e civ., 22 oct. 1974, n° 73-12.127 : Bull. 1974, III, n° 372).

La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret. Les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1, alinéa 4, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et à l’article 2379, alinéa 2, du Code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti.

Ayant relevé l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession entre le vendeur intermédiaire et le sous-acquéreur et retenu à bon droit que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé n’avait pas eu pour effet de conférer au sous-acquéreur des droits sur l’immeuble, la cour d’appel, a exactement déduit qu’il ne pouvait faire obstacle à l’action en résolution de la vente initiale engagée par le vendeur initial.