Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés du bien vendu . Il peut néanmoins, en vertu de l'article 1643 du Code civil, et avec l'accord de l'acquéreur, déroger à cette règle en insérant dans l'acte de vente une clause limitative ou exonératoire de garantie. Mais cette clause dérogatoire ne peut pas être mise en jeu valablement lorsque le vendeur a eu connaissance du vice avant la vente, le vendeur professionnel étant présumé connaître ce vice.
Le « vendeur professionnel présumé connaître un vice de construction », pour la Cour de cassation, est aussi un professionnel le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux dans la maison
Un particulier vend à un couple une maison dont il a conçu et installé la cheminée. Après la vente, un incendie détruit les trois niveaux de la maison ainsi que sa toiture. Une expertise conclut que le sinistre a trouvé son origine dans l'inadéquation de la conception et de la construction de la cheminée. Les acquéreurs et leur assureur assignent par la suite le vendeur et son assureur aux fins d'être indemnisés. Les juges du premier degré font droit à la demande des acquéreurs et de leur assureur. La cour d'appel, saisie par le vendeur, infirme le jugement. Elle fait jouer pleinement la clause d'exonération de garantie des vices cachés qui figurait dans l'acte de vente aux motifs que le vendeur « ne pouvait être considéré comme un professionnel averti présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée lors de la conclusion de la vente de l'immeuble ».
Les acquéreurs se spont pourvus en cassation.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel pour violation de l'article 1643 du Code civil :
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M. X… avait lui-même conçu et installé la cheminée en foyer ouvert, puis en foyer fermé lors de nouveaux travaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17149