Le vendeur a caché à l'acheteur que la canalisation des eaux usées du voisin traversait la propriété

Selon compromis de vente du 4 juillet 2017, Mme Nadine P. a vendu à Mme Fabienne L. une maison d'habitation sise [...], au prix de 243.000 EUR, dont 15.000 EUR de meubles, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier à hauteur d'un montant en principal de 90.000 EUR sur une durée de 15 ans pour un taux de 1,5%.

La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 4 octobre 2017, en l'étude de maître F., notaire, à peine de caducité de plein droit. L'acte comportait, en page 10, une clause pénale prévoyant le règlement d'une somme de 24.300 EUR à titre de dommages et intérêts à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives seraient remplies.

Mme L. ayant refusé de signer l'acte de vente, Mme P. a, par acte introductif d'instance déposé au greffe le 22 mai 2018, saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse d'une demande en paiement de la clause pénale, outre des dommages et intérêts.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

Le candidat acquéreur est fondé à opposer à la demande de paiement de la clause pénale du compromis, l’exception de nullité.

Le vendeur n’établit pas avoir avisé le candidat acquéreur de la situation de l’immeuble au titre de l’évacuation des eaux usées. Or, il s’avère qu’une canalisation traversait les fonds voisins sans constitution d’une servitude de canalisation, par nature occulté et nécessitant un titre, de sorte que tout propriétaire du fonds était exposé à une action en dénonciation d’empiètement. Le fait que le candidat acquéreur ait été assisté de son propre notaire ne dispensait pas le vendeur de son devoir d’infirmation, d’autant que la situation du fond à cet égard n’était pas décelable. Il ne peut donc davantage être reproché au candidat acquéreur de ne pas avoir fait ériger la constitution d’une servitude en condition suspensive.

Cette situation affecte les qualités substantielles du bien vendu en ce qu’il expose le propriétaire de l’immeuble au retrait de cette canalisation et à la nécessité de devoir exposer le coût de travaux de modification de l'installation. l'erreur était de nature à vicier le consentement du candidat acquéreur.