Le vendeur entrepreneur en maçonnerie est dispensé de la garantie des vices cachés

Sur assignation délivrée le 11 avril 2017 par Mme Béatrice I. à M. Michel Q. en diminution du prix de vente et indemnisation au titre de vices cachés affectant, selon elle, la maison qu'il avait rénovée et qu'elle lui avait achetée le 3 mai 2012, le tribunal de grande instance de Besançon, par jugement rendu le 28 janvier 2020, au vu du rapport de l'expert judiciaire et de son sapiteur géotechnicien, retenant que les lourdes modifications apportées par M. Q. au niveau de la structure porteuse du bâtiment, sans étude de sol préalable, avaient modifié les qualités hydriques de l'assise et entraîné, particulièrement durant la période de sécheresse de 2015, une perte de portance du sol constitutive d'un vice présent au moment de la vente, et que ce vice, caché et rédhibitoire, mettait en jeu la garantie du vendeur sans que celui-ci, professionnel de la construction en sa qualité de maçon, puisse opposer à une acquéreuse profane la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente :

-  dit l'immeuble affecté de vices cachés que le vendeur devait garantir,

- débouté M. Q. du bénéfice de la clause exonératoire de garantie,

- condamné celui-ci à payer à Mme I. 176.000 EUR au titre de la restitution de la part de prix correspondant aux travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- ainsi que 5.000 EUR en réparation de son trouble de jouissance,

- 4.000 EUR pour ses frais irrépétibles, et aux dépens comprenant les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. Q. a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 6 mars 2020. L'appel porte sur le constat de vices cachés, le rejet de la clause exonératoire de garantie, ses condamnations à restitution partielle du prix, à dommages et intérêts, pour frais irrépétibles et aux dépens, et sur l'exécution provisoire.

La clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente du bien immobilier doit recevoir application. La profession d'entrepreneur en maçonnerie du vendeur n'impliquait pas qu'il possède les connaissances techniques permettant d'anticiper, lorsqu'il a réalisé les travaux de 1990 à 1994, que la nature par endroit argileuse du sous-sol pourrait provoquer vingt ans plus tard un tassement différentiel du bâtiment. En effet, l'expert judiciaire lui-même, pourtant ingénieur en bâtiment, plus qualifié qu'un maçon, a dû recourir à deux sapiteurs, dont un géotechnicien, pour parvenir à des certitudes sur le phénomène qui a entraîné les désordres litigieux.