Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même

 

Mme D. exerce à titre principal une action indemnitaire fondée sur la garantie légale des vice cachés, considérant que l'immeuble était atteint au moment de la vente d'unvice constitué par la présence d'un revêtement de type Lutèce Projext dont le défaut inhérent entraînait une inexorable dégradation et que profane en matière de construction, elle ne pouvait déceler au moment de la vente le caractère généralisé de la dégradation de ce revêtement, sans quoi elle n'aurait pas simplement exigé de ses vendeurs la réfection partielle d'un pignon.

A titre subsidiaire, elle fonde son action en responsabilité contractuelle sur le manquement des vendeurs à leur obligation d'information, leur reprochant de n'avoir pas porté à sa connaissance l'attestation jointe par la société D. à sa facture de réparation dans laquelle elle faisait état de la dégradation généralisée du revêtement, alors pourtant qu'ils n'ignoraient pas que cette information était déterminante de sonconsentement.

Sur le fond, l'article 1641 du Code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que Mme D. a pu se convaincre du mauvais état général du revêtement extérieur de la maison.

L'expert a en effet relevé l'existence de désordres apparents sur l'ensemble du mur pignon et pas seulement sur sa partie supérieure que Mme D. a fait reprendre par ses vendeurs avant de signer l'acte de vente.

Mme M.-B., photographies à l'appui, relève en effet que « l'enduit est marqué d'auréoles et de moustaches », « il a clairement fait l'objet de diverses interventions ne datant pas d'hier », « l'enduit n'a visiblement pas été entretenu depuis plusieurs années », « l'enduit de soubassement, de finition « talochée » est différent du reste du pignon », « des reprises remarquées par une texture et une teinte différente ponctuent la surface du pignon », « au niveau du soubassement, en limite des deux surfaces d'enduit différentes, des reprises d'enduit ponctuelles... », « ça et là, à la jonction des deux types d'enduits des microfissures, une rustine dégradée ... » ; «en linteau du garage, façade sud, à découvert, nous constatons une ancienne reprise d'enduit qui entame son décollement, fissures et mousses signes d'une dégradation bien engagée » ; « au niveau de la grille de ventilation, fissures apparentes et non récentes, une partie de l'enduit est détachée, la mousse est présente. »

Par ailleurs, Mme M.-B. a clairement déterminé que contrairement à ce que Mme D. avait déclaré à son assureur en juin 2013, il n'a pu y avoir d'aggravation des désordres après la vente, l'experte ayant constaté leur stabilité dans le temps. Une photographie qu'elle a extraite du site internet StreetView, prise en juillet 2008, a en effet révélé « une étrange similitude des stigmates sur le pignon à près de 8 années d'écart », et notamment l'existence du « médaillon dégradé sur le pointe du pignon qui a attiré l'attention de l'acheteur au moment de la vente au point d'en demander la remise en état avant signature de l'acte d'achat. » Par ailleurs, Mme M.-B. a effectué un second examen visuel près de huit mois après le premier, à l'issue duquel elle n'a pas observé d'évolution des désordres.

En réponse aux dires des parties, l'expert indique précisément que « l'état vieilli et dégradé du crépi était incontestablement visible lors de la vente à Mme D. », que « les défauts de l'enduit étaient visibles au moment de la vente, ceci est incontestable. » Par ailleurs, elle qualifie le désordre d'esthétique, n'ayant constaté aucune infiltration d'eau par les façades.

La mesure d'instruction judiciaire permet ainsi de conclure :

- qu'un examen visuel normalement attentif et diligent de la part de Mme D. du revêtement extérieur de la maison aurait dû la conduire à remarquer, non seulement la partie supérieure la plus dégradée du mur pignon mais aussi l'état de dégradation généralisé du revêtement ;

- que le mauvais état généralisé du revêtement, préexistant à la vente, n'a pas été révélé par une aggravation postérieure à la vente ;

- qu'au jour de la vente et trois ans après, lorsque l'expertise a eu lieu, les désordres ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination, n'occasionnant pas d'infiltrations à l'intérieur du bâtiment.

L'appelante échoue ainsi en son action en garantie des vices cachés, ses conditions n'étant pas réunies.

Elle échoue aussi en son action subsidiaire fondée sur le manquement du vendeur à son obligation d'information, l'attestation de la société D. dont elle déplore n'avoir pas été informée par les vendeurs consistant en un simple message électronique adressé le 25 mars 2013 par cette société à ses mandants (accompagnant sa facture de réparation), dans lequel ladite société délivre une information que l'acquéreur était censée connaître, à savoir « que l'ensemble du pignon est en mauvais état et que l'enduit se décolle sur toute la surface », ce que Mme D. pouvait elle-même déceler au jour de la vente comme il vient d'être démontré.

Or l'obligation d'information ne peut être utilement invoquée que si le créancier de l'obligation peut se prévaloir de sa propre ignorance.

Pour ce motif, Mme D. est mal fondée à se prévaloir du même défaut d'information à l'encontre du notaire et de l'agence immobilière.