L'économie du compromis de vente avant la lettre

Des travaux étaient mis indirectement à la charge de la venderesse

La vente entrait dans le cadre des ventes d'immeubles à construire (VEFA)

M. X prétend que l'économie du compromis de vente signé avec la société le 17 décembre 2015 implique qu'il relève des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover énoncées aux articles L.261-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), s'agissant de la vente de lots en copropriété constitués de plateaux à rénover et aménager ; il précise que la venderesse s'y engage à procéder à la mise en copropriété et à réaliser les travaux dans les parties communes, lui-même s'engageant sous la maîtrise d'oeuvre d'une société Est Habitat à réaliser certains travaux dans son lot, évoquant à cet égard l'existence d'une confusion entre la SCI Goal et la société Est Habitat, dont le gérant est manifestement un gérant de paille, puisqu'il n'a jamais eu qu'un seul interlocuteur en la personne de M. G-H D pour le compte de ces deux sociétés.

Il ajoute que ces travaux ont fait l'objet d'un devis, non annexé au compromis, d'un montant de 17 000 euros, financés par le vendeur et pour lequel il n'a jamais versé la moindre somme ; il prétend subsidiairement que la nullité du contrat pourrait également être fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les immeubles en copropriété puisque le compromis ne comporte aucune indication de surface, ou à défaut sur l'article 1163 du Code civil dès lors que les prestations nées d'un contrat doivent être déterminées ou déterminables, ce qui n'est pas le cas en l'espèce du compromis qui se borne à faire référence à un devis de 17'000 EUR non fourni.

La société rétorque que la vente litigieuse ne relevait aucunement des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, en l'absence d'engagement de sa part portant sur la réalisation de travaux préalablement à la vente, et précise que les travaux prévus dans les parties communes n'entraient pas dans le champ contractuel de la vente à M. X du plateau à aménager.

L'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui a pour objet de protéger l'acquéreur contre le risque de non achèvement des travaux mis à la charge du vendeur, dispose que :

« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.

Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L.262-2 à L.262-11 du présent code ».

L'article L. 262-9 à sa suite prévoit que toute promesse de vente d'un bien immobilier soumis à l'alinéa 1er du texte susvisé doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances respectivement prévues aux e) et f) de l'article L. 262-4.

L''article R. 262-14 du même code, dans sa version en vigueur à la date du compromis, dispose en outre que « dans l'hypothèse où le contrat est précédé d'une promesse de vente conformément à l'article L. 262-9, celle-ci comprend les indications prévues à cet article, qui incluent notamment le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4. Elle mentionne également la surface de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, avec les indications prévues à l'article R. 262-8 ainsi que le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, la promesse doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

La qualité des travaux est établie par une note technique indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Si le contrat porte sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir également l'indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue.

Cette note technique doit être annexée à la promesse ».

L'article 265-15 à sa suite prévoit enfin que la promesse de vente indique également le prix de vente de l'immeuble tel que prévu à l'article R. 262-9 et, le cas échéant, les modalités de la révision du prix des travaux prévue à l'article R. 262-1.

En l'espèce le compromis intervenu entre les parties stipule en sa page 4, curieusement omise dans la version photocopiée communiquée par la société, que « le vendeur s'engage à réaliser les travaux dans les communs de la copropriété » et que « l'acquéreur s'engage à réaliser sous la maîtrise d'oeuvre d'Est Habitat les travaux de chauffage, chape liquide, carrelage, parquet, peintures et installation d'une douche et d'un WC conformément au devis annexé aux présentes », lequel n'est au demeurant pas annexé à l'acte communiqué par l'intéressé ni à celui produit par l'appelante.

Il prévoit en outre que le prix de 80.000 EUR est payable en totalité le jour de la signature de l'acte authentique et que le versement de l'intégralité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l'acte authentique nécessaire pour la publication foncière conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur.

En premier lieu, si la société soutient dans ses écrits avoir vendu un plateau à aménager à l'acquéreur, il apparaît que le compromis vise pour objet de la vente non pas un plateau mais « un appartement de type T3 au 2ème étage côté gauche comprenant : cuisine ouverte sur séjour, deux chambres, salle de bains et WC, combles ».

Si l'acquéreur s'est engagé à réaliser sous la maîtrise d'oeuvre d'une SARL Est Habitat « les travaux de chauffage, chape liquide, carrelage, parquet, peintures et installation d'une douche et d'un WC conformément au devis annexé aux présentes » il n'est pas stipulé qu'il se soit engagé à les réaliser lui-même à ses frais mais à les faire réaliser sous la maîtrise d'oeuvre d'une société désignée ; par ailleurs c'est pertinemment que les premiers juges ont retenu que le visa de l'annexion d'un devis correspondant à ces travaux, dont il n'est pas contesté par la venderesse qu'il correspond à une valeur de 17.000 EUR, équivalente au coût des travaux visé dans le plan de financement, atteste que ces travaux sont entrés dans le champ contractuel ; l'on ne comprendrait pas dès lors l'intérêt d'annexer un tel devis à un compromis de vente si effectivement l'acquéreur s'était réservé la prise en charge pas ses soins des-dits travaux.

S'il ne résulte pas de l'acte lui-même que cette somme est destinée à la venderesse voire même incluse dans le prix de vente, il apparaît en revanche, ainsi que le soutient M. X, une réelle confusion entre la SARL Est Habitat et la société dans la mesure où il ressort des documents qu'il produit aux débats, intitulés « présentation de la société... », que si, à la date du compromis, la SARL Est Habitat avait pour gérant M. A B et la société Mme C D, l'historique de la SARL Est Habitat permet d'observer que jusqu'au 1er juin 2013 cette société avait pour siège social […], qui n'est autre que le siège social de la société, et avait pour gérant jusqu'au 25 mars 2014 M. G-H D ; à cet égard il ressort des pièces communiquées que l'interlocuteur de M. X a été M. G-H D tant pour la négociation de la vente que pour les travaux à finaliser dans l'immeuble.

Enfin s'il est exact que l'engagement par la venderesse de terminer les travaux des parties communes de la copropriété ne saurait justifier à lui seul l'application audit compromis des dispositions des articles L. 262-1 et suivants précités, dès lors que ces travaux ne portent pas sur la partie privative de l'immeuble que M. X, acquéreur, s'était engagé à acquérir sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier, il résulte à suffisance des développements qui précèdent que les travaux intéressant la partie privative ont été pris en charge, de façon indirecte, par la venderesse et qu'en réalité le compromis de vente entrait dans le champ d'application de la réglementation d'ordre public relative à la vente d'immeuble à rénover.

Il s'ensuit que M. X est légitime à se prévaloir de la nullité du compromis le liant à la société motif pris de l'inobservation des prescriptions édictées à peine de nullité par les articles L. 262-9, R. 262-14 et R .262-15 CCH susvisés.

Le jugement déféré, qui a prononcé la nullité du compromis sur ces fondements, est confirmé de ce chef.