Larticle 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les services d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges; il résulte de ces dispositions que les charges relatives à la gestion des services collectifs et à l'entretien des éléments d'équipement communs, tels que les ascenseurs, se répartissent en fonction de leur utilité pour chaque lot.
La société civile immobilière C. demande de prononcer la nullité de la clause du règlement de copropriété, répartissant entre les différents lots les charges liées à l'entretien de l'ascenseur ; elle fait valoir que le lot lui appartenant au sein de la copropriété est situé au 5e étage, où l'ascenseur ne fonctionne pas depuis 2017.
En application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier de cet article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Conformément à un courrier adressé le 15 mars 2018 par le syndicat des copropriétaires à la société civile immobilière C., il est établi que l'accès au 5e étage de l'immeuble a été condamné provisoirement par la société A2A, chargée de la maintenance de l'ascenseur, suite à la découverte de plusieurs éléments de sécurité endommagés à cet étage ; la société A2A a adressé à l'intimé un devis de réparation pour 648,08 EUR.
Il est justifié par les extraits de compte produits que le syndicat de copropriété de l'immeuble ne disposait pas à l'époque de la trésorerie nécessaire pour faire face à cette dépense, et qu'il a été dans l'incapacité de passer commande auprès de la société A2A pour remplacer les éléments de sécurité défectueux de l'ascenseur commun.
L'impossibilité temporaire pour l'appelante d'user de l'ascenseur, le temps nécessaire à l'exécution de travaux précités, ne peut justifier la révision par le juge des clauses du règlement de copropriété qui régissent la répartition des charges entre les différents lots pour l'entretien de l'ascenseur ; ces charges sont en effet dues, dès lors que n'est pas contestée leur utilité, au regard du fait que l'appartement est situé au 5e étage et est désservi par l'ascenseur collectif équipant l'immeuble en copropriété.
Même si les occupants du lot de la SCI C. ont été privé temporairement de l'accès au 5e étage via l'ascenseur, ils ont continué à bénéficier des services rendus par cet ascenseur jusqu'au 4e étage.
Il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société civile immobilière C. de sa demande de nullité de la clause imposant le paiement des charges d'entretien de l'ascenseur au lot dont elle est propriétaire, ainsi que des procès-verbaux de l'assemblée générale approuvant les comptes depuis 2017.
- Cour d'appel de Nancy, 2e chambre civile, 1er octobre 2020, RG n° 19/02613