Les devoirs spéciaux d'information du banquier et du notaire pour une vente en vue de défiscalisation

M. et Mme X ont, par acte authentique reçu le 19 juin 2008 par FDM Z, notaire, acheté, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt consenti par la société Crédit foncier de France ; insatisfaits des résultats de l'opération, ils ont assigné le notaire et la banque en responsabilité.

C'est en vain que la banque fait grief à l'arrêt d'appel de dire qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de ses clients pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde.

En premier lieu, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'était pas disproportionné. En second lieu, ayant relevé que les emprunteurs étaient propriétaires de deux immeubles et disposaient d'une épargne de plus de 86'000 euro, mais retenu que l'opération était néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque était tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle avait engagé sa responsabilité contractuelle, peu important que, dans le dispositif de l'arrêt, ait été prononcée la confirmation du jugement qui avait qualifié la responsabilité de la banque de délictuelle.

Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller. Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. Pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt d'appel retient qu'il n'a pas été associé aux discussions tenant à l'intérêt d'une défiscalisation, à la valeur du bien acquis ou aux possibilités de location et qu'il ne pouvait avoir connaissance de la situation réelle des acquéreurs sur le plan fiscal, dès lors qu'il n'avait reçu aucune information réelle sur ce point et n'avait pu les rencontrer de leur propre fait. En se déterminant par ces motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1382 du Code civil, devenu l'art. 1240 du Code civil.