M. B. et Mme J. sollicitent de confirmer l'analyse du tribunal en ce qu'il a qualifié de partie commune générale la terrasse, sur laquelle sont installées les antennes Orange, et considéré que le loyer afférent doit être réparti sur tous les copropriétaires ; ils estiment que les recettes obéissent aux mêmes règles de répartition que les charges ; si le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales, en revanche il prévoit des charges spéciales par bâtiment mais seulement pour certaines charges d'entretien ; la spécialisation des charges n'implique pas la création de parties communes spéciales ; les charges appelées en dehors du périmètre des charges spéciales doivent être considérées comme communes ; or, la terrasse sur laquelle ont été installées les antennes est une partie commune générale de l'immeuble dont la gestion incombe à l'ensemble de la copropriété et non aux seuls copropriétaires du [...] ; d'ailleurs les résolutions relatives aux antennes ont été votées par les copropriétaires des deux bâtiments ; l'installation des antennes est une source de nuisances et constitue un préjudice esthétique pour l'ensemble des copropriétaires ; elle ne relève pas de l'entretien des parties communes, à la différence du ravalement, et la répartition de ce produit exceptionnel, à savoir le loyer, sur l'ensemble des copropriétaires ne remet pas en cause les clés de répartition des dépenses d'entretien visés dans les tableaux du règlement de copropriété ;
Les charges communes générales devant être supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, les recettes, perçues de la location d'emplacements réservés aux antennes sur la toiture du bâtiment A, doivent être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété ; en conséquence, les loyers relatifs aux antennes installées sur le toit du bâtiment doivent être répartis sur l'ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.
Le syndic n'est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Il convient de considérer que la société syndic de copropriété a commis une faute de gestion à l'égard du syndicat des copropriétaires en ne faisant pas figurer le montant des redevances Orange dans les comptes de la copropriété, alors qu'elle a pour mission de tenir la comptabilité du syndicat et qu'elle est une professionnelle de cette gestion. D'autre part, la mauvaise interprétation du règlement de copropriété par le syndic qui l'a précédée ne l'exonère pas de sa responsabilité ; et il convient de considérer qu'en sa qualité de professionnelle, elle a manqué à son obligation de conseil, en n'alertant pas le syndicat des copropriétaires, sur le risque d'une répartition erronée des loyers compte tenu de l'absence de parties communes spéciales expressément prévues dans le règlement de copropriété ; même lorsque des copropriétaires ont interrogé le syndic, lors de l'assemblée générale, sur le mode de répartition utilisé pour le remboursement des loyers Orange, la société syndic de copropriété s'est contentée de transmettre à ces copropriétaires le relevé et de leur indiquer que le tableau était disponible à la consultation. Le fait qu'elle ait sollicité le conseil de l'avocat de la copropriété, soit pour la dernière assemblée générale avant qu'une autre société ne soit désignée syndic, n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
La responsabilité du syndic de copropriété doit être retenue à hauteur de quatre-vingt-dix pour cent.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 6 Avril 2022, RG n° 18/16930