Aux termes de l’art. 45-1 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, les charges sont les "dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part".
Il appartient au syndicat de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées et il doit donc produire tous les documents utiles pour justifier sa demande .
Le syndicat des copropriétaires réclame à Mme Y et M. X la somme de 4. 717,52 € au titre de charges demeurées impayées, correspondant plus précisément à un reliquat de charges d’eau froide, outre 208,80 € au titre du coût de l’opposition et des frais de mainlevée ;
Il verse au soutien de sa demande les pièces suivantes :
- les procès verbaux des assemblées générales des exercices 2009, 2011 (18 janvier et 27 octobre), 2013, 2015 et 2016 ,
- les relevés de compteurs de la résidence du 24 février 2011 et du 2 avril 2013,
- les relevés Véolia de 2012 et 2013,
- le décompte individuel de charges de M. X et Mme Y du 10 août 2015,
- des courriers du syndic aux copropriétaires en cause du 30 septembre et 13 décembre 2013 et du 11 mars 2014.
Contrairement à ce que soutiennent les intimés (les copropriétaires), il n’est pas nécessaire pour le syndicat demandeur à la créance de produire les convocations aux assemblées générales ainsi que leurs avis de réception .
Il résulte des documents produits et notamment du relevé individuel de compte de charges des intimés que la somme réclamée correspond à un reliquat de charges d’eau froide pour la période du 1er avril 2009 au 30 mars 2010 (dont le total s’élevait à 6. 156 €) ;
La lecture des appels de fonds de l’exercice 2011 versés aux débats par les intimés enseigne que ce montant de charges d’eau froide a été réclamé par le syndicat des copropriétaires à compter du mois de mai 2011 lors de l’envoi du décompte de charges pour la période en cause.
Le syndicat des copropriétaires énonce à juste titre que l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante .
Il est exact qu’en l’espèce, les assemblées générales des exercices 2009 et 2011, qui ont approuvé les comptes 2009, 2010 et 2011 et tout particulièrement l’assemblée générale du 18 janvier 2011 qui a approuvé les comptes de la période en cause, n’ont pas fait l’objet de contestations .
Toutefois, le copropriétaire est toujours en droit de contester la régularité de son compte individuel, en application des dispositions de l’art. 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose : "Lapprobation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires".
Le copropriétaire défendeur peut donc demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel .
Mme Y et M. X contestent les charges d’eau froide qui leur ont été imputées en avançant que les consommations qu’elles révèlent sont totalement disproportionnées et soudaines sans la moindre explication .
Que contrairement toutefois à ce qu’ils soutiennent, les différents décomptes de charges et appels de fonds qui leur ont été adressés en 2011, ne font pas apparaître des 'tantièmes’ différents pour les charges d’eau froide ;
Les chiffres qui y figurent correspondent, pour la colonne 'total tantièmes’ à la consommation totale de l’immeuble résultant des relevés de compteurs produits par le syndicat des copropriétaires et, pour la colonne 'vos tantièmes', à la consommation des intimés résultant des mêmes relevés .
Ainsi, dans le décompte de charges du mois de mai 2011, relatif à la période du 1er avril 2009 au 30 mars 2010, le total de la consommation d’eau froide s’est élevé à l’index 2125 et le montant de celle des intimés s’est élevé à 1539 (les index du relevé des compteurs ayant fait apparaître pour eux un chiffre de 1106 en avril 2009 et un chiffre de 2645 en mars 2010, soit une consommation de 1539) .
Dans le décompte du 4 novembre 2011, afférent à la période du 1er avril 2010 au 30 mars 2011, le total de la consommation est de 876 et le total de la consommation des intimés est de 46 selon les index relevés (2691 – 2645) .
Cependant en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas le décompte de répartition des charges.
Il ne verse pas non plus l’annexe 2 à l’assemblée générale du 18 janvier 2011 comportant les charges et produits de l’exercice par nature permettant de vérifier le total de charges d’eau froide retenu et voté .
Surtout, la lecture du tableau du relevé des compteurs déjà cité, montre que c’est ce document qui constitue le fondement de la répartition des charges d’eau froide .
Force est toutefois de constater que les index qui y figurent pour M. X et Mme Y sont à l’unité près les mêmes que ceux qui avaient été 'relevés’ pour la période du 1er avril 2008 au 31 mars 2009 et qui avaient fait l’objet d’un décompte de charges et d’un appel de fonds en octobre 2010 pour un montant de 2. 676 57 € .
A la suite des protestations et interrogations des copropriétaires intimés, le syndic avait écrit sur ce décompte d’octobre : '"Vu avec M. et Mme X, ne pas payer, attendre vérification car compteur d’eau erroné".
Il n’est pas soutenu par le syndicat des copropriétaires que cette vérification aurait été effectuée .
La consommation apparaissait sur ce relevé, être passée de l’index 1106 en avril 2008 à l’index 2645 en mars 2009, ce qui constitue une progression exponentielle subite alors que tous les relevés produits par le syndicat font apparaître une progression régulière mais modérée de trimestre en trimestre que ce soit pour M. X et Mme Y ou pour les autres copropriétaires.
Il est en conséquence très étonnant que pour l’exercice suivant, soit du 1eravril 2009 au 30 mars 2010, ce soit exactement les mêmes index qui soient 'relevés', avec 1106 en avril 2009 alors que le mois de mars 2009 était censé afficher un index de 2645 selon le décompte adressé aux intimés en octobre 2010 .
Si une erreur a été constatée, justifiant la dispense de paiement de fait accordée aux intimés pour la période 2008-2009, il est surprenant que ce soient malgré tout les mêmes index de consommation qui soient repris, avec seulement un différé d’un an ;
La fiabilité de ces 'relevés’ apparaît donc douteuse .
L'on observe d’ailleurs que pour tous les autres occupants de l’immeuble il est indiqué dans la colonne 'observation du service', la mention : 'relevé occupant', sauf pour ce qui concerne les intimés pour lesquels il n’est rien indiqué et pour un autre copropriétaire pour lequel il est fait état d’une erreur de lecture dans l’index précédent .
Le total imputé aux intimés parait donc davantage correspondre à la différence constatée entre la somme des index relevés par les occupants et le total général, qu’à une véritable constatation de consommation .
En toute hypothèse, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que la répartition ainsi attribuée à Mme Y et M. X aurait fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée générale du 18 janvier 2011, ils sont en droit de la contester .
Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de réponse aux contestations des intimés portant sur le caractère incohérent des index, sur le fait que les mêmes aient été relevés deux années de suite et sur l’abandon en 2008-2009 de l’appel de fonds qui leur avait été adressé, justement en raison de l’absence de certitude des index .
Le syndicat n’avait d’ailleurs pas apporté plus de réponses aux demandes d’informations que les intimés lui avaient adressées entre avril 2012 et mars 2014, se bornant à les renvoyer vers la société Ista, auteur des relevés de compteurs .
En conséquence, que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine et que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement de charges .
Il sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la mainlevée de l’opposition formée le 6 mai 2015 par le syndicat des copropriétaires entre les mains de la SCP D E-F G, office notarial, en sa qualité de séquestre et d’autoriser ce dernier à verser le solde du prix entre les mains de M. X et de Mme Y .
- Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 2e section, 4 décembre 2019, RG n° 17/07175