Les locataires avaient emménagé avec leurs propres cafards

L'exception d'inexécution (exceptio non adempleti contractus) est une mesure comminatoire qui consiste, pour une partie, à suspendre l’exécution de son obligation (par exemple ne plus payer son loyer) jusqu’à ce que l’autre partie exécute la sienne (délivrer un logement décent).

En vertu des art. 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 1° du Code civil le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état des locaux loués.

Les locataires soutenaient que le logement était infesté par les insectes, humide et présentant des traces de moisissures, de sorte qu'ils se  trouvaient fondés à invoquer l'exception d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent, pour interrompre le paiement des loyers.

Pour la Cour d'appel saisie, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. Les locataires ne sont pas fondés à invoquer l'exception d'inexécution. En effet, la preuve n'est pas apportée que le logement soit indécent. L'état des lieux d'entrée mentionne un bon état d'entretien général et la prétendue humidité du logement n'est établie par aucune pièce.

Quant à l'infestation du logement par des insectes (cafards), non seulement le bailleur y a mis fin par des mesures renouvelées de désinsectisation, mais surtout il est établi que cette infestation est imputable aux locataires. En effet, le cabinet de gestion du logement précédemment loué par les locataires a établi une attestation aux termes de laquelle ces derniers ont laissé leur précédent logement infesté de cafards ce qui a nécessité la désinsectisation de l'immeuble. Il apparaît donc que les locataires ont introduit l'infestation d'insectes dans leurs meubles lors de leur déménagement. Les locataires sont par conséquent déboutés de leur demande d'indemnisation et doivent régler l'arriéré locatif.