Les notaires et les installations classées

Les notaires ont été institués et existent pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité; ils ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. La Cour de casssation et les autres juridictions rappellent cette dernière obligation, mais l'assortissent souvent de limites, c'est ce qui se passe en matière d'installations classées, lorsqu'une vente intervient. Ainsi, les acquéreurs de lots d’un lotissement autorisé reprochaient aux notaires un manquement à leur devoir de conseil pour ne pas leur avoir exposé les risques qu’ils couraient en se rendant acquéreurs de terrains à l’état de friches industrielles, alors qu’une fiche d’analyse du sol avait été établie par un organisme agréé. La cour d'appel a estimé que les acquéreurs, qui reconnaissaient avoir été en possession de cette fiche d’analyse, n'étaient pas fondés à prétendre que les notaires, professionnels du droit et non de l’analyse des sols, n’avaient pas suffisamment attiré leur attention sur les implications possibles d’une telle analyse. En conséquence, la responsabilité notariale n’a pas été retenue. Il résulte de l’article 8-1 de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’environnement que lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer, par écrit l’acheteur; il doit l’informer également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui sont susceptibles de résulter de l’exploitation. A défaut, l’acquéreur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. Le texte ne s’applique que pour les immeubles qui ont été le siège d’exploitation d’une installation classée soumise à autorisation, les installations les plus polluantes. La simple reprise du texte précité dans l'acte notarié ne suffit pas pour considérer que le notaire a satisfait à son devoir de conseil et d'information. Le notaire ne doit pas toutefois se substituer au vendeur qui a la charge principale d'informer. La pratique de bien des notaires, comme ceux de l'Office notarial de Baillargues, est de mettre le propriétaire vendeur en face de ses responsabilités en lui rappelant la nature et la qualité des informations qu'il doit fournir à son acquéreur, et ce le plus tôt possible avant la vente. Le notaire analysera les informations; s'il les juge insuffisantes ou imprécises, il demandera au vendeur un audit environnemental (voir plus loin), puis transmettra à l'acquéreur, en explicitant les dangers ou inconvénients éventuels mais importants qui résultent de l’exploitation passée. Bien entendu, l'acte de vente contiendra la synthèse des informations recueillies et transmises et des explications fournies. Il faut toutefois ajouter que, de plus en plus, on tend à considérer que le vendeur exploitant ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’à la condition d’avoir fait procéder à un audit environnemental et d’avoir avisé l’acquéreur des dangers potentiels de son exploitation, compte tenu de l’activité qu’envisage d’exercer l’acheteur dans le bien en cause.