La société Bouygues Immobilier était maître d'ouvrage d'une opération de construction à [...], portant sur la construction de maisons individuelles et d'immeubles collectifs, soit un programme portant sur 84 appartements répartis dans plusieurs bâtiments et 35 maisons, ainsi que divers équipements collectifs.
Cette opération a fait l'objet de ventes en état futur d'achèvement (VEFA).
Un syndicat des copropriétaires été crée, dénommé syndicat des copropriétaires "Le domaine du royal panoramique" ainsi qu'une association syndicale libre dénommée "association syndicale libre du domaine royal panoramique".
Par assignation en date du 2 février 2011, le syndicat et l'association ont fait assigner la société Bouygues et les entreprises en réparation des désordres et non conformités de travaux devant le tribunal de grande instance de Lisieux.
Appel a été relevé du jugement.
Dans le cadre de la vente en état futur d'achèvement, le promoteur vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement et doit prononcer la réception à l'égard des différents constructeurs.
Une réception prononcée sans réserve couvre les défauts de conformité et les désordres apparents.
La réception n'a d'effet que dans les rapports constructeurs / maître d'ouvrage et acquéreurs successifs. Elle est sans conséquence sur l'obligation du vendeur de livrer aux acquéreurs un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.
La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil lui est due en tant que maître de l'ouvrage, par les constructeurs, mais n'est pas applicable dans ses rapports avec les acquéreurs.
Il est tenu de garantir les vices apparents mais dans les termes de l'art. 1642-1 du Code civil (il ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession). Est apparent le vice qui n'a pas été décelé par un acquéreur normalement diligent, sans avoir l'obligation de se faire assister par un homme de l'art, procédant à des vérifications élémentaires. Doit être considéré comme caché le vice qui n'apparaît qu'à l'usage et après l'occupation de l'immeuble ou celui qui était apparent au moment de la réception, mais dont on ne pouvait sur le moment mesurer toutes les conséquences et la gravité. Dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, le caractère apparent ou non du vice doit être apprécié lors de la prise de possession.
Comme l'a jugé la cour de Cassation, les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun. La non-conformité de la chose livrée s'apprécie par rapport aux spécifications du contrat. La notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance.
Le vendeur en état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires.
La garantie décennale d'un constructeur ne peut en effet être mise en oeuvre que lorsque la gravité du désordre est acquise ou lorsque la preuve est rapportée de ce qu'elle interviendra à l'intérieur du délai décennal.
- Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 6 juin 2017, RG N° 14/03219