Les vérifications administratives de l’agent immobilier ont été suffisantes

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil et il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention négociée par son intermédiaire. Il lui appartient donc de procéder, au-delà de ce que son mandant lui déclare, à des investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles permettant d’apprécier la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre. En cas de manquement à ce devoir, l’agent immobilier intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle envers la partie qui ne l’a pas mandaté.

Dans cette affaire, Mme Y reproche à la SAS GBI Conseils de n’avoir pas procédé aux investigations nécessaires afin de déterminer la nature du système d’évacuation des eaux usées.

Contrairement à ce que retient le jugement, la SAS GBI Conseils a bien visité les lieux puisque Mme Y fait état d’une visite en sa présence au mois d’août précédant la vente. Il n’est cependant pas établi qu’une telle visite des lieux aurait dû lui permettre d’avoir connaissance de la nature du système d’évacuation des eaux usées.

En effet, si la présence d’une plaque de béton telle que visible sur les photographies produites aux débats est un potentiel indicateur de l’existence d’une fosse septique, elle ne permet pas d’établir que la fosse était toujours en fonction, alors qu’elle pouvait avoir existé précédemment à la construction du réseau public et être hors d’usage depuis lors. Il en est de même quant à la présence, sur le plan de construction déposé auprès de la mairie en 1955, d’une indication sur l’existence d’une fosse septique, alors qu’un réseau collectif d’assainissement a été construit par la suite, en 1988, dans la commune.

Mme Y affirme qu’elle aurait posé des questions au sujet des dalles de béton et qu’il lui aurait alors été répondu que la fosse septique était hors d’usage. Aucun élément ne vient cependant étayer cette affirmation, étant observé qu’au vu des attestations produites par les vendeurs, ces dalles n’étaient pas nécessairement immédiatement visibles.

En outre, et à considérer une telle affirmation comme établie, cette réponse ne pourrait toutefois être reprochée à l’agent immobilier au vu des éléments administratifs recueillis à cet égard par la suite.

En effet, l’acte de vente a été conclu après obtention, par les parties, des informations administratives relatives au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif. Or, les documents produits par la mairie et par le syndicat intercommunal ne permettaient pas à l’agent immobilier de douter du raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif puisque le certificat du maire de H en date du 16 décembre 2013 indique expressément « Certifie que l’immeuble dont la désignation suit : (') Assainissement : EST raccordé à l’assainissement collectif ».

Le certificat contient ensuite l’indication « Se renseigner auprès du SIA3V », ce qui a été fait. Le syndicat intercommunal d’assainissement des Trois Vallées (SIA3V) a ainsi indiqué, par courrier du 06 janvier 2014, ayant pour objet « Raccordement au réseau collectif d’assainissement », que l’immeuble était « desservi par le système d’assainissement collectif ».

Si ce courrier n’utilise effectivement pas le terme « raccordé » mais le terme « desservi », pour autant et alors que son objet concerne bien le raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement, l’emploi de ce terme dans la réponse n’est assorti d’aucune indication pouvant alerter sur la différence entre ces deux notions et les conséquences concrètes en résultant, de sorte qu’une telle indication, ajoutée au certificat de la commune précité n’est pas de nature à attirer suffisamment l’attention sur un risque de non raccordement.

L’attestation a au demeurant été annexée à l’acte authentique de vente et citée dans cet acte sans que l’ambiguïté alléguée n’éveille davantage les soupçons du notaire l’instrumentant.

Les vérifications administratives de l’agent immobilier ont donc été suffisantes et il ne peut être reproché à la SAS GBI Conseils un défaut de diligences supplémentaires qu’elle n’était pas tenue de réaliser au vu des éléments portés à sa connaissance.

Enfin, Mme Y ne peut utilement reprocher à l’agent immobilier une inobservation de l’article L. 271-4 8° du code de la construction et de l’habitation, puisque ces dispositions exigent d’annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique un document « établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique » et ne peut donc être exigé s’il est indiqué que l’immeuble est raccordé à des installations d’assainissement collectif.

Le jugement dont appel est donc infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS GBI Conseils et en ce qu’il l’a condamnée à indemniser Mme Y.