L'exception d'inexécution pour éviter le paiement du loyer

Plutôt que se faire justice à elle-même en suspendant d'autorité le paiement de ses loyers, sans autorisation judiciaire préalable, il appartenait à Mme N. de saisir la juridiction compétente aux fins de demander la réalisation des travaux qu'elle estimait nécessaires
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, Mme Yvonne N invoque la mauvaise foi de la bailleresse, rappelant qu'elle n'a cessé de subir des dégâts des eaux, le premier en novembre 2005, puis en mai 2006, août 2006 et janvier 2009. Elle fait valoir que Madame Nathalie D, veuve de la B, n'a rien mis en oeuvre pour lui assurer, alors qu'elle était alors âgée de près de 90 ans et handicapée à plus de 80 %, ni la jouissance paisible du logement, ni a fortiori un logement décent, que sa bailleresse et son mandataire n'ont apporté aucune réponse aux différents courriers aux termes desquels elle sollicitait la remise en état de son appartement, que bien plus, Mme Nathalie D, veuve de la B a préféré fuir ses responsabilités en lui faisant délivrer un commandement de payer et en poursuivant son expulsion.

Contrairement à ce que soutient Mme Nathalie D, veuve de la B, Mme Yvonne N, veuve P, justifie avoir déclaré l'ensemble des sinistres dont elle a été victime.

S'il est constant qu'elle a cessé de procéder au paiement de ses loyers depuis plusieurs années, Mme Yvonne N, veuve P, n'établit pas pour autant qu'en lui délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur aurait agi de mauvaise foi pour avoir manqué lui-même à ses obligations.

Il y a lieu de rappeler que le paiement du loyer et des charges est l'une des obligations essentielles du locataire, rappelée notamment aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme P. n'est pas fondée à opposer l'exception d'inexécution au commandement de payer que lui a fait délivrer Mme de la B., au motif que des désordres affectent les lieux loués et que des travaux doivent y être effectués, alors même qu'elle n'a jamais justifié, ni ne justifie toujours pas d'une impossibilité d'habiter l'appartement donné à bail.

Certes, Mme P produit un procès-verbal de constat, établi non contradictoirement le 6 mars 2009 à sa requête par maître Augeard, qui indique avoir constaté que la salle d'eau, le dressing, le couloir et la salle de bains sont fortement détériorés, précisant notamment que des gouttes d'eau tombent du plafond dans la salle d'eau et certains murs sont encore imprégnés d'eau.

Mais il convient également de se reporter au rapport d'expertise déposé le 6 sept. 2011, (soit 18 mois plus tard) aux termes duquel M. L, désigné en qualité d'expert par le premier juge, mentionne que :
- le 8 nov. 2005, est survenue une fuite importante au niveau des canalisations d'alimentation encastrées de la baignoire de l'appartement situé au-dessus de celui loué à Mme P, soit au 4e étage ;
- le 14 mai 2006, la même fuite a été à l'origine de désordres dans le couloir, dans la salle de bains, le dressing situé à côté de la cuisine et la cuisine elle-même de l'appartement de Mme P. ;
– le 28 sept. 2006, une fuite est survenue au niveau de la colonne montante d'alimentation de l'eau froide de l'immeuble dans la cuisine de l'appartement du 4e étage, fuite qui est à l'origine des désordres constatés dans le dressing côté entrée, la petite salle d'eau et les WC de l'appartement du 3e étage loué à Mme P ;
- les désordres constatés dans l'appartement de Mme de la B loué à Mme P (dégradations des peintures du plafond et des murs) et plus particulièrement dans le couloir, la salle de bains, le dressing côté cuisine et la cuisine ont pour cause des fuites provenant de l'étage situé au-dessus qui ont perduré, et ceux constatés dans le dressing côté entrée, salle d'eau et WC ont pour origine une fuite importante de la colonne montant d'alimentation d'eau froide de l'immeuble.

L'expert judiciaire a évalué le coût des travaux de remise en état nécessité par les infiltrations répétées en provenance de la baignoire de l'appartement du-dessus à la somme de 3.416,09 €, et ceux nécessités par les infiltrations en provenance de la colonne montante d'alimentation de l'immeuble à la somme de 7.519,12 €.

L'expert a relevé que la responsabilité des désordres ayant pour origine les fuites au niveau des canalisations encastrées de la baignoire de l'appartement du-dessus incombe au propriétaire de cet appartement, et que la responsabilité des désordres ayant pour origine la fuite sur la colonne montante d'alimentation en eau de l'immeuble incombe au Syndicat des copropriétaires. Il a conclu que les désordres sont esthétiques et ne concernent pas les pièces à vivre, les locaux n'étant pas impropres à l'habitation.

Même si le procès-verbal de constat décrit des locaux fortement endommagés par l'humidité liée aux différents dégâts des eaux, il n'en demeure pas moins que les locaux n'étaient pas inhabitables. Plutôt que se faire justice à elle-même en suspendant d'autorité le paiement de ses loyers, sans autorisation judiciaire préalable, il appartenait à Mme N de saisir la juridiction compétente aux fins de demander la réalisation des travaux qu'elle estimait nécessaires et indispensables à une jouissance paisible des lieux ou à tout le moins une réduction du montant de son loyer à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par suite, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, deux mois après la date de délivrance du commandement de payer soit à la date du 24 nov. 2008.