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Le 21 octobre 2003
La prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à celles revêtant un caractère absolu et général Des époux, preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à une société civile immobilière (SCI), ont cédé leur fonds de commerce par acte notarié. Pour dire que l'autorisation expresse du bailleur à la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce n'était pas obligatoire et pour déclarer mal fondée la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut d'une telle autorisation, la cour d'appel retient que la clause qui l'exige met obstacle à la liberté du locataire de pouvoir céder son fonds et est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-16 du Code de commerce-. La Cour de cassation, sur le fondement de cet article, aux termes duquel sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, censure l'arrêt de la cour d'appel, au motif que la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives. Ainsi est à nouveau consacrée l'obligatoire distinction à faire entre une clause interdisant la cession du bail et celle soumettant la cession à une autorisation expresse du bailleur. Ce dernier a en effet tout intérêt à contrôler l'identité et la solvabilité du nouveau propriétaire du fonds (Cour de Cassation, 3e chambre civ., 27 mai 2003, pourvoi n° 02-12253, cité in Droit & Patrimoine Hebdo, 13 novembre 2002, n° 447, p. 2). Le thème de lexamen professionnel de premier clerc de notaire du 12 septembre 2001, consacré à la cession dun fonds de commerce dans des locaux loués, mentionne une situation assez semblable de celle précédente. Le bail commercial contient la clause assez courante en pratique: "Le preneur ne pourra céder son droit au bail sans lautorisation préalable et écrite du bailleur". Selon lauteur du corrigé (in Semaine juridique notariale et immobilière, 15 février 2002, n° 7, n. 1146, p. 329, sous la signature de François-Xavier JANNIN, notaire assistant), cette clause est certainement valable. Elle doit permettre au bailleur de vérifier la régularité de la cession, la moralité, la solvabilité et la compétence du cessionnaire (Cour de cassation, 3e chambre civ., 14 avril 1982). Il ne sagirait donc pas dune interdiction de céder, le bailleur ne pouvant refuser son agrément sans motifs légitimes. Il faut cependant constater quune telle clause prive quasiment de tout effet la disposition de larticle L. 145-16 du Code de commerce déclarant nulles, quelle quen soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son droit au bail ou son fonds de commerce. La clause rappelée plus haut est pour le moins paralysante. Si le propriétaire refuse et fait connaître les motifs de son opposition, il est délicat de passer outre. En demandant au juge dapprécier si le refus est justifié, on peut craindre que lacquéreur ne se lasse et renonce à son achat. Par ailleurs, que faire en labsence de toute réponse du bailleur? Le non-respect de la clause pourrait constituer pour le bailleur, soit un motif de résiliation du bail (judiciaire ou de plein droit en vertu de la clause résolutoire du bail), soit une cause de non-renouvellement. La responsabilité du rédacteur de lacte de cession ne manquerait pas alors dêtre recherchée. Pour être complet, il convient de rappeler que la Cour d'appel de Pau a jugé que le fait pour le bailleur de ne pas répondre à la demande d'autorisation de cession, conformément à une clause du bail, est susceptible d'entraîner la résiliation du bail aux torts du bailleur et l'attribution de dommages-intérêts d'un montant égal à celui du prix de la cession envisagée (29 août 1991). Et enfin qu'en cas de cession d'un bail commercial dans la cession d'une entreprise en redressement judiciaire, la clause soumettant la cession du droit au bail à l'accord du propriétaire donné par écrit est sans effet (Cour de cassation, chambre com., 6 décembre 1994). La purge de la clause dautorisation est indépendante du nécessaire respect des dispositions de larticle 1690 du Code civil (intervention du bailleur à lacte authentique de cession ou signification par acte d'huissier). A défaut, la cession est inopposable au bailleur, les juridictions demeurant en général fermées à la reconnaissance de toute acceptation tacite. Références : - [Code de commerce, article L. 145-16->http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/unarticledecode.ow?code=CCOMMERL.r... - [Code civil, article 1690->http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/unarticledecode.ow?code=CCIVILL0.r...