L'illégalité d'une construction n'est pas forcément à l'origine d'un préjudice

Un office public de l'habitat (OPH), Gironde Habitta, a obtenu un permis de construire pour la réalisation d'un immeuble collectif d'habitation sur un lot d'un lotissement à Pineuilh. Après l'achèvement de l'immeuble, des voisins, les consorts D propriétaires indivis d'un ensemble immobilier au lieudit Latapie, situé sur le territoire de la même commune de Pineuilh, estimant que la construction leur créait un préjudice, mais qui n'avaient manifestement pas engagé d'action devant le juge administratif en vue d'obtenir l'annulation du permis de construire, ont saisi le juge des référés d'une demande de nomination d'un expert aux fins, en particulier, d'évaluer les troubles de jouissance de toute nature éventuellement imputables à la présence et à l'occupation des immeubles concernés, puis ont sollicité du Tribunal administratif de Bordeaux, d'une part, l'annulation du rapport d'expertise et la désignation d'un nouvel expert et, d'autre part et subsidiairement, la condamnation de l'OPH, à leur verser diverses indemnités en réparation des troubles dans leurs conditions d'existence et de la perte de valeur vénale subie par leur maison d'habitation.

Le jugement de première instance qui rejette leur requête a été annulé par la Cour administrative d'appel de Bordeaux, qui, après avoir constaté l'illégalité de la construction au regard des règles du PLU, condamne l'OPH à leur verser la somme de 124 000 EUR en réparation du préjudice subi, au motif que l'environnement, la vue et les conditions de jouissance de la maison d'habitation des consorts E, dont il n'est pas allégué qu'elle aurait été construite dans des conditions irrégulières et dont la façade principale, ainsi que la terrasse, sont orientées vers le lot n° 21 du lotissement, se trouvent gravement affectés du fait des constructions, denses et nombreuses, qui y ont été illégalement édifiées ; que, par suite, les troubles de voisinage qu'entraîne, pour les consorts E, la présence des ouvrages publics ainsi érigés par l'OPH Gironde Habitat revêtent en l'espèce un caractère anormal et spécial, dès lors que les intéressés ne pouvaient s'attendre, compte tenu des règles d'urbanisme applicables, à la réalisation d'un tel projet sur le terrain contigu à leur propriété ; qu'ils sont par suite de nature à engager la responsabilité de l'OPH.

Saisi en cassation, le Conseil d'État censure l'arrêt de la cour administrative d'appel en considérant que l'illégalité du permis de construire ne saurait à elle seule fonder l'existence d'un préjudice anormal et spécial :

"Considérant que, pour juger que les troubles de voisinage qu'entraînait, pour les consorts D., la seule présence de l'ouvrage public érigé par l'OPH Gironde Habitat créaient un dommage permanent de nature à engager la responsabilité sans faute de l'office, à leur égard, la cour administrative d'appel de Bordeaux s'est bornée à relever que le permis de construire avait été accordé en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables et que les intéressés ne pouvaient, dès lors, s'attendre à une telle réalisation sur le terrain contigu à leur propriété ; qu'en se fondant sur cette seule circonstance, sans rechercher si le préjudice résultant de la proximité d'un ensemble immobilier par rapport à la parcelle où résidaient les intéressés revêtait, dans les circonstances de l'espèce, un caractère anormal, la cour a commis une erreur de droit".