L'immeuble acheté 50/50 par les concubins sans que cela corresponde au financement

Le titre (de propriété) prime le financement.

Les quotités d'acquisition apparentes dans l'acte, par exemple moitié/moitié par chaque concubin,  ne sont pas remises en cause par un financement inégal.

Un couple non marié a par exemple acheté un immeuble pour moitié qu'il soit pacsé ou concubin, sa quotité indivise restera de 50 %, quelles que soient les quotités de financement réel.

L'acte notarié ne détaillera d'ailleurs que rarement - et on peut le regretter mais les logiciels de traitement de texte ne prévoient pas cette indication - , les conditions du financement, lequel sera présumé correspondre à cette même quotité. Si le bien immobilier est vendu ou si l'un doit racheter la part de l'autre à la séparation, un contentieux peut alors s'élever entre les concubins ou partenaires.

Reste une créance entre partenaires ou concubins

Mais la qualification de la propriété du bien n'interdit pas de poser la question des conséquences du financement et d'en tirer les conséquence, par exemple de déterminer s'il ne génère pas une créance au profit de l'investisseur. Ainsi, le régime des créances entre partenaires pacsés, calqué sur le droit des récompenses entre époux communs en biens - par le renvoi global fait par l'art. 515-7 à l'art. 1469 du Code civil - permet de fonder un droit à créance sur le profit subsistant ou sur la dépense faite qui peut être compensée en tout ou partie par les dépenses de la vie commune ainsi que le prévoit expressément cet article. Or, faute de liquidation du pacs comme on le ferait d'un régime matrimonial, la liquidation de la créance ne fait que rarement l'objet d'un accord ou convention notariée. Quant au couple de partenaires soumis au régime de l'indivision, chacun d'eux est présumé acquérir de manière égalitaire pour le compte de l'indivision sauf déclaration contraire dans l'acte pour les indivisions issues des pacs d'indivision antérieurs au 1er janvier 2007 ou sauf déclaration d'emploi ou de remploi de fonds personnels pour les pacs souscrits après cette date.

Lorsque les investissements consistent en des constructions sur le sol appartenant à un partenaire ou à un concubin, les règles de l'accession immobilière amènent à liquider une dette de valeur selon les principes de l'art. 555, alinéa 3, du Code civil pour faire en sorte que le membre du couple évincé après séparation - mais qualifié de tiers par la loi - obtienne quelque chose de la plus-value apportée par la construction. 

La fausse bonne idée de la SCI

Les couples non mariés sont souvent tentés d'investir en utilisant la forme de la société civile immobilière (SCI) dont le capital est constitué de l'immeuble acquis  financé par des apports. Outre les difficultés propres à la société civile - les contraintes d'organisation et de pouvoirs , l'absence d'attribution préférentielle de droit entre concubins - d'autres problèmes peuvent surgir, en particulier lorsque les apports ne sont pas libérés en même temps par les deux membres du couple. S'il revient au gérant de déterminer les dates et montants des versements, la société reste seule propriétaire de l'immeuble et en l'absence de libération des apports par un associé celui-ci peut toujours se retirer en bénéficiant de sa quote-part de droits sociaux même si des comptes entre associés, peuvent régler la question de la non-libération de ses apports.