L'interdiction de construire devient une servitude

Suivant acte notarié en date des 1er et 2 févr. 1962, M. Pierre R qui était propriétaire d'un important tènement situé à [...], a divisé son fonds et vendu à la SA Parc Kallisté une parcelle de 5 ha 9 a 71 ca cadastrée section H n°194. Il a été inséré aux conditions particulières de l'acte la clause suivante :

"{En premier lieu, Monsieur Varlot, au nom du vendeur, s'interdit et interdit à ses ayants droit de construire sur la propriété qui lui est réservée, des bâtiments collectifs destinés à l'habitation, en outre il consent à donner tous accords utiles nécessaires en vue de faciliter à la société acquéreur, l'édification d'immeubles collectifs sur la propriété par elle acquise, et notamment tous accords de prospects}".

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Granière a assigné le nouveau propriétaire aux fins de voir dire et juger que la clause ci-dessus constitue une servitude {non aedificandi} et lui entendre en conséquence faire interdiction de construire un immeuble collectif sur la parcelle grevée de cette servitude.

Selon la Cour d'appel d'Aix:

Une clause, insérée dans un contrat de vente, précisant que l'interdiction de construire des immeubles à usage collectif s'imposera au vendeur et à ses ayant droits, ne saurait être considérée comme une obligation personnelle. En effet, cette interdiction concerne non seulement le vendeur mais également tous les propriétaires successifs et futurs, elle revêt également un caractère perpétuel. Cette clause identifie sans aucune ambiguïté comme étant le fonds servant l'héritage restant la propriété du vendeur à la suite de la division du fonds, et comme fonds dominant le bien vendu. Elle a donc institué une charge réelle pesant sur le fonds restant appartenir au vendeur au profit du bien vendu. Enfin, cette clause a été rappelée dans les actes successifs de transmission tant du fonds servant que celui du fonds dominant, ce qui démontre la commune intention des parties de la considérer comme constitutive d'une charge réelle affectant le fonds et non comme une obligation personnelle pesant sur le seul vendeur.

Par conséquent, la clause litigieuse a institué une servitude {non aedificandi}.

L'interdiction de construire des immeubles à usage collectif doit, dès lors, être respectée.