LMP, VEFA et copropriété - Parties communes résidence services transformées en lots privatifs

La société avait affecté les parties privatives du lot 48 à l'usage d'espaces communs nécessaires au fonctionnement de l'hôtel
La société, membre d'un grand groupe, a acheté un immeuble exploité à usage d'hôtel et l'a placé sous le régime de la copropriété afin d'en vendre les chambres à des investisseurs en vue de leur location en meublé professionnel ; un règlement de copropriété comportant un état descriptif de division de l'immeuble a été établi le 29 déc. 2000 puis modifié par un acte du 25 mai 2001 pour diviser le lot n° 48 en six nouveaux lots dont le lot 54, comprenant la cuisine et le restaurant de l'hôtel et le lot 55 le bureau et le logement du directeur ; le groupe a été placé en redressement puis en liquidation judiciaire et la procédure ayant été étendue à la société, un jugement du tribunal de commerce de Paris a arrêté trois plans de cession dont l'un prévoyait la vente des lots 54 et 55 dont la société était restée propriétaire ; trente copropriétaires ont assigné la société, représentée par son liquidateur judiciaire, le cessionnaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et les précédents propriétaires ayant conservé la propriété du lot 47 de demandes tendant à obtenir la réintégration des lots 54 et 55 dans les parties communes de la copropriété.

Ayant constaté que les copropriétaires demandaient d'annuler l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, de supprimer le lot de copropriété 48 de l'état descriptif de division ainsi que les lots 54 et 55 de l'état descriptif de division modificatif et d'annuler la composition du lot n° 48 et relevé, qu'en vertu de l'article 71-B - 1) du décret du 14 oct. 1955 (publicité fo ncière), toute modification des lots devait être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif de division, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les demandes tendaient à faire prononcer l'annulation d'actes ou de droits réels immobiliers résultant d'actes publiés au bureau des hypothèques et en a exactement déduit qu'elles étaient irrecevables faute de publication des assignations.

Ayant relevé qu'en vertu des dispositions combinées des art. L 642-1 alinéas 1 et 2 et L. 642-5 alinéa 3 du Code de commerce, la cession d'entreprise avait pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif et que le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions applicables à tous et constaté que trois plans de cession des sociétés du Groupe dont l'un concernait le restaurant de l'hôtel et les lots 54 et 55 et que l'appel des copropriétaires contre cette décision avait été déclaré irrecevable, la cour d'appel a pu retenir, sans violer l'art. 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que la demande tendant à ce qu'il soit fait sommation au liquidateur de ne pas signer l'acte de vente portant sur les lots 54 et 55 et que ces lots soient supprimés de l'état descriptif de division avait pour objet de s'opposer à l'entrée en application du plan de cession et était irrecevable.

Ayant relevé que les actes de vente stipulaient que « l'acquéreur s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété sus-énoncé dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dès avant ce jour » et que les procurations notariées mandataient tout clerc de l'étude de notaire pour acquérir un lot de copropriété dans un immeuble devant faire « l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété à établir aux termes d'un acte à recevoir », « prendre connaissance de la désignation » de l'immeuble et du bien vendu, « de l'état descriptif règlement de copropriété susvisé » et de la teneur des servitudes en résultant et plus généralement « arrêter avec le vendeur les charges et conditions générales de la vente », la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'engagement souscrit par l'acquéreur participait de la convention reçue par l'officier public et que les copropriétaires ne pouvaient combattre les mentions des actes de vente et des procurations notariées ni soutenir que leur mandataire avait outrepassé ses pouvoirs sans avoir recours à la procédure d'inscription de faux contre les actes authentiques.

Ayant relevé que la société avait affecté les parties privatives du lot 48 à l'usage d'espaces communs nécessaires au fonctionnement de l'hôtel, la cour d'appel a pu retenir que cette circonstance ne permettait pas aux copropriétaires de se prévaloir d'actes de possession permettant une usucapion (prescription acquisition trentenaire) abrégée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.