L'obligation d'information des acquéreurs par l'agent immobilier a des limites

Selon acte authentique du 24 septembre 2012, M. L X et Mme M P épouse X ont acquis de M. et Mme Q Y des biens et droits immobiliers à usage d’habitation sis à […], […] et figurant au cadastre de ladite commune […].

La transaction a été négociée par l’agence F HABITAT CHALLANS, établissement de la SAS EURO VENDÉE IMMOBILIER, depuis lors radiée du registre du Commerce et des Sociétés suite à son absorption par la société F HABITAT NANTES.

M. et Mme X ont constaté l’apparition de désordres au niveau des évacuations de salle de bain, de cuisine, des canalisations d’eaux pluviales et remontées d’odeurs. Ils ont cherché une solution amiable avec les vendeurs, qui n’a pas aboutie.

M. Q Y, T de Mme R Y, est décédé le […].

M. et Mme X ont fait procéder à une expertise de leur assainissement par le Cabinet Technique Immobilier Atlantique à BRETIGNOLLES SUR MER.

Le rapport confirmerait les troubles évoqués, en particulier la non-conformité de la collecte des eaux pluviales et la présence d’odeurs provenant d’une fosse septique, située sous la chambre et par laquelle transite toujours le réseau.

Par une ordonnance du 21 octobre 2013, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE, a ordonné une mesure d’expertise sur la demande de M. et Mme X, afin de déterminer les causes des désordres et désigné Monsieur S B à cette fin.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 février 2014.

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2014, M. et Mme X ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE Mme R Z épouse Y et la société F HABITAT NANTES, pour les voir condamner à payer diverses sommes.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

--o--

Pour la cour d'appel :

Sur l’action en responsabilité soutenue par M. et Mme X à l’encontre de la société F HABITAT ATLANTIQUE VENDÉE

M. et Mme X soutiennent le manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil qui implique leur information en matière d’assainissement.

Ils indiquent ne pas agir au titre d’une garantie des vices cachés qui n’incomberait pas effectivement à l’agence immobilière.

Toutefois, la société F HABITAT a demandé et obtenu des propriétaires l’information du raccordement de l’immeuble au système d’assainissement collectif, ce qui lui a été indiqué et ressortait déjà de l’acte d’acquisition produit par M. et Mme Y.

Elle ne pouvait, sans une expertise approfondie, mettre en doute ces déclarations, alors qu’elle n’est pas professionnelle du bâtiment ou de la construction.

Au titre de ses obligations, elle se devait de respecter les prescriptions de l’art.  L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui énonce la liste des diagnostics qui doivent être annexés au compromis de vente, et dont la notification fait courir le délai de rétractation.

Cette liste comprend :

 7 ° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 7 334-5 et L. 7334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 7334- 7 3 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 733-6 duprésent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 7 34-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 7 25-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 7 34- 7 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 7 34-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 733 7 – 77 – 7 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 733-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Il n’existe ainsi aucune obligation légale ou réglementaire imposant que soit établi un diagnostic de contrôle des installations d’assainissement lorsque l’immeuble est raccordé à une installation collective, ce qui est le cas en l’espèce.

Il ne peut être alors demandé à la société F HABITAT ATLANTIQUE VENDÉE le respect d’autres prescriptions que celles prévues par la loi et les règlements, et il n’est pas démontré en l’espèce qu’elle ait manqué à son devoir d’information et de conseil de M. et Mme X, alors qu’il n’a pas été établi que M. et Mme Y ait eu, eux-mêmes, connaissance de la non conformité de l’installation.

Le jugement est conformé en ce qu’il a justement débouté M. et Mme X, acquéreurs, de leur action en responsabilité contre la société F HABITAT NANTES.