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Le 19 octobre 2013
La promesse de vente immobilière doit être annulée en raison du dol commis par la venderesse qui a dissimulé aux acquéreurs le projet de construction d'une maison voisine
La promesse synallagmatique de vente immobilière du 22 déc. 2006 doit être annulée en raison du dol commis par la venderesse qui a dissimulé aux acquéreurs le projet de construction d'une maison voisine de nature à causer une gêne certaine au bien acquis.
Si tout acquéreur d'un bien immobilier doit faire preuve de curiosité au moment de la signature du compromis de vente et procéder le cas échéant à toutes les vérifications ou investigations utiles, encore faut-il que les éléments nécessaires pour alimenter sa réflexion lui aient été loyalement communiqués.
Or les acquéreurs n'ont découvert le projet de construction litigieux que 4 jours avant la régularisation de l'acte notarié. Cette construction consiste en la transformation d'un passage privé de 2 m de large sur 12 m de long pour l'extension de l'habitation existante sur trois niveaux qui, par sa taille, sa hauteur et sa construction originale à ossature en bois devait attirer l'attention de la presse locale et était de nature à avoir une incidence directe sur la propriété vendue. Il est en revanche établi par les différentes attestations produites que la venderesse connaissait ce projet de construction pour la réalisation duquel elle avait cédé une parcelle de terrain sans délivrer aucune information aux acquéreurs (elle avait cédé, par compromis du 22 oct. 2006, soit antérieurement à la promesse de vente litigieuse du 22 déc. 2006, une bande de terrain de 16 m2, située en retrait de la rue, non pour constituer un complément de jardin, mais pour permettre l'édification de la construction envisagée).
La venderesse a finalement vendu son bien immobilier auprès d'autres acheteurs en réalisant une moins-value de 27.000 EUR en raison du projet de construction sur la propriété voisine, ce qui établit bien le caractère déterminant du dol par réticence qui lui est reproché.
L'annulation de la promesse de vente ne permet pas à la venderesse de solliciter le versement de la clause pénale stipulée qui se trouve ainsi privée d'effet.
Les acquéreurs ne peuvent être indemnisés du préjudice consistant dans le paiement d'un nouveau loyer plus élevé et dans les frais d'agence et de déménagement pour retrouver et emménager dans un nouvel appartement qui n'est pas en relation causale directe avec l'annulation pour dol du compromis de vente. Les acquéreurs se sont en revanche trouvés dans la nécessité de se reloger en urgence et ont été placés dans une situation personnelle d'autant plus délicate que Mme attendait un enfant dont elle a accouché pendant cette période. Des dommages et intérêts de 3.000 EUR sont accordés en réparation de ce préjudice spécifique.
La promesse synallagmatique de vente immobilière du 22 déc. 2006 doit être annulée en raison du dol commis par la venderesse qui a dissimulé aux acquéreurs le projet de construction d'une maison voisine de nature à causer une gêne certaine au bien acquis.
Si tout acquéreur d'un bien immobilier doit faire preuve de curiosité au moment de la signature du compromis de vente et procéder le cas échéant à toutes les vérifications ou investigations utiles, encore faut-il que les éléments nécessaires pour alimenter sa réflexion lui aient été loyalement communiqués.
Or les acquéreurs n'ont découvert le projet de construction litigieux que 4 jours avant la régularisation de l'acte notarié. Cette construction consiste en la transformation d'un passage privé de 2 m de large sur 12 m de long pour l'extension de l'habitation existante sur trois niveaux qui, par sa taille, sa hauteur et sa construction originale à ossature en bois devait attirer l'attention de la presse locale et était de nature à avoir une incidence directe sur la propriété vendue. Il est en revanche établi par les différentes attestations produites que la venderesse connaissait ce projet de construction pour la réalisation duquel elle avait cédé une parcelle de terrain sans délivrer aucune information aux acquéreurs (elle avait cédé, par compromis du 22 oct. 2006, soit antérieurement à la promesse de vente litigieuse du 22 déc. 2006, une bande de terrain de 16 m2, située en retrait de la rue, non pour constituer un complément de jardin, mais pour permettre l'édification de la construction envisagée).
La venderesse a finalement vendu son bien immobilier auprès d'autres acheteurs en réalisant une moins-value de 27.000 EUR en raison du projet de construction sur la propriété voisine, ce qui établit bien le caractère déterminant du dol par réticence qui lui est reproché.
L'annulation de la promesse de vente ne permet pas à la venderesse de solliciter le versement de la clause pénale stipulée qui se trouve ainsi privée d'effet.
Les acquéreurs ne peuvent être indemnisés du préjudice consistant dans le paiement d'un nouveau loyer plus élevé et dans les frais d'agence et de déménagement pour retrouver et emménager dans un nouvel appartement qui n'est pas en relation causale directe avec l'annulation pour dol du compromis de vente. Les acquéreurs se sont en revanche trouvés dans la nécessité de se reloger en urgence et ont été placés dans une situation personnelle d'autant plus délicate que Mme attendait un enfant dont elle a accouché pendant cette période. Des dommages et intérêts de 3.000 EUR sont accordés en réparation de ce préjudice spécifique.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Rennes, Ch. 4, 26 sept. 2013, RG 10/06054, infirmation