Loi Carrez. La surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON

Le contrat de vente immobilière du 28 décembre 2010 est régi par les textes applicables à cette date. Ainsi, la surface habitable doit être calculée conformément aux normes en vigueur au 28 novembre 2010 qui seules s'imposaient au constructeur. Il incombe donc à l'acquéreur de démontrer que la surface habitable du bien qu'elle a acquis n'est pas de 58,97 m2 comme le prévoyait le plan établi par la SARL PSE-architecture, mais que, selon les normes en vigueur à la date du contrat, cette surface n'est que de 55,19 m2, soit une différence supérieure à la tolérance de 5% prévue au contrat. 

Dans son attestation du 16 septembre 2016, l'expert judiciaire, explicitant la méthode de calcul qu'il a utilisée, affirme que "la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance du 16 novembre 2011 et la circulaire du 3 février 2012 et ayant modifié le Code de l'urbanisme (substitution de la surface de plancher à la SHON) est sans incidence sur la méthode de mesurage de la surface habitable d'un logement. En effet, cette notion n'est utilisée que dans le cadre des autorisations d'urbanisme (demande de permis de construire), pour évaluer la surface construite d'un immeuble. La surface SHON ne sert donc pas à établir la surface habitable d'un logement". 

Mais, antérieurement à l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui a entendu unifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, la surface habitable d'un logement, définie par l'art. R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, se calculait, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, par référence à la surface de plancher développée hors oeuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors oeuvre nette (SHON) du Code de l'urbanisme. Or, la méthode de calcul résultant de l'ordonnance du 16 novembre 2011, en ce qu'elle exclut, notamment, du "nu intérieur" l'épaisseur des murs intérieurs, porteurs ou non, ainsi que l'épaisseur des matériaux isolants, les vides et les piliers isolés des murs périphériques, aboutit à une surface globalement inférieure à la SHON égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. La nouvelle définition de la surface habitable, qui abandonne les règles du Code de l'urbanisme, a donc bien une incidence sur la mesure de cette surface. 

Par suite, la surface habitable ne pouvait être calculée que par référence à la SHON, ce que n'a fait ni l'expert judiciaire ni le Cabinet Tartacède-Bollaert, de sorte que Mme B, acquéreur, n'établit pas que la surface habitable qui lui a été livrée serait inférieure de plus de 5% à celle qui lui avait été promise. 

En conséquence, Mme B doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions.