L'utilisation de la copropriété horizontale en dehors de toute volonté d'échapper à la réglementation des lotissements

Aux termes de l’acte de vente du 10 septembre 2009, M. Y a acquis, dans un ensemble en copropriété dénommé Copropriété "Villas Zohra", les biens et droits immobiliers constituant le lot n°4 décrit comme un terrain avec le droit de construire une maison de 290 m² de S.H.O.N. sur sous-sol en partie, rez de chaussée et étage, composée, après travaux, de deux appartements et les 289/1000èmes de quote-part de la propriété du sol et des parties communes.

Les parties se sont donc placées sous les dispositions combinées:

—  de l’art. R 431-24 du Code de l’Urbanisme en sa rédaction antérieure au 1ermars 2012 aux termes de laquelle 'lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs, à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ;

—  de l’art. R 442-1 du Code de l’Urbanisme, en sa version applicable à la date de signature de l’acte authentique, disposant que ne constituent pas des lotissements et ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R431-24.

En se plaçant sous le statut de la copropriété, le vendeur n’a fait qu’utiliser une faculté expressément prévue par les textes dont aucun élément objectif et vérifiable du dossier n’établit que la mise en oeuvre avait pour but et/ou a eu pour résultat d’exonérer le vendeur des obligations imposées à un lotisseur en termes de viabilisation et d’équipements collectifs, étant constaté que la S.A.R.L. Zohra affirme, sans être efficacement contredite par M. Y, avoir assumé les coûts correspondants dont les devis, factures et décomptes produits par l’appelant n’établissent pas qu’il en a supporté la charge.

La circonstance que la construction de l’immeuble a été réalisée, sur la base du permis de construire accordé le 26 août 2009 à la S.A.R.L. Zohra, par M. Y, doit demeurer sans incidence dès lors que l’article R423-1 du Code de l’Urbanisme a supprimé la condition d’unicité du maître d’ouvrage pétitionnaire.

Par ailleurs, il échet de constater que le permis de construire délivré à la S.A.R.L. Zohra et mis en oeuvre par M. Y est définitif et que la pérennité réglementaire et urbanistique de l’immeuble litigieux est certaine.

A défaut d’établir une faute tant du vendeur consistant dans la volonté de celui-ci de contourner le statut légal du lotissement que du notaire instrumentaire consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d’information relativement à la prétendue irrégularité du cadre juridique dans lequel s’est inscrite la vente du 10 septembre 2009, M. Y doit être débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la S.A.R.L. Zohra et de maître Z.

L’équité commande d’allouer à la S.A.R.L. Zohra et à maître Z, en application de l’art. 700 du C.P.C., la somme globale de 3. 000 € chacun, au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.