Manque de réactivité des locataires pour réaliser la vente après un congé pour vendre

Les appelants (locataires acquéreurs en puissance) soutiennent qu'ils ont signé une lettre d'intention d'achat le 28 mars 2014, preuve de ce que le vendeur (la propriétaire bailleresse) acceptait de proroger le délai indiqué au congé pour vendre qu'elle leur avait délivré, mais n'ont plus eu de nouvelles du vendeur, sauf sa réclamation relative à l'obtention du prêt alors qu'il leur était indispensable de présenter aux établissements de crédit un compromis de vente pour l'obtention de celui-ci ; au mois d'octobre 2014, l'agent immobilier leur a encore réclamé des documents nécessaires à la réalisation de la vente mais la vente n'a pas été réalisée et ne l'est toujours pas, preuve que l'intimée, laquelle pouvait vendre un bien occupé, n'a jamais eu l'intention de vendre.

Cependant, aux termes de l'art. 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit d'occupation sur le local.

Le congé pour vendre ayant été notifié le 14 janvier 2014 à M. et Mme M, à défaut d'acceptation de l'offre de vente dans le délai de deux mois, ils sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation du logement à compter du 15 mars 2014.

La société KVV ayant cependant accepté la lettre d'intention d'achat des appelants le 28 mars 2014, il faut en déduire qu'elle a implicitement accepté de proroger le délai d'acceptation de son offre ; par courriel du 7 octobre 2014, l'agent immobilier a, notamment, réclamé aux appelants, le montant de leur apport, le montant de l'emprunt, la durée et le taux de ceux-ci ; le 16 octobre suivant, n'ayant pas reçu ces renseignements, il leur a demandé s'ils souhaitaient toujours acquérir la villa ; le 23 octobre 2014, les appelants ont fait répondre par leur conseil que l'obtention du prêt n'est pas une condition préalable à l'établissement d'un compromis de vente.

À l'énoncé de l'art. L. 312-15 du Code de la consommation, l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'art. L.261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées à l'art. L.312-2, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. L.312-16 prévoit que lorsque l'acte mentionné à l'art. L.312.15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 d'un présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Les appelants ayant indiqué avoir recours à un prêt, c'est à raison que l'agent immobilier leur a réclamé les caractéristiques de ce prêt, montant de leur apport, montant du prêt, durée et taux de celui-ci, afin de lui permettre de rédiger le compromis de vente, la pratique étant d'y indiquer de façon précise les modalités du prêt sollicité afin de fixer de façon précise les obligations de l'acquéreur, dans son intérêt, en cas de défaillance.

Les appelants étant à l'origine de l'absence de rédaction du compromis de vente, c'est à raison que le premier juge les a déchus de tout titre d'occupation à compter du 28 juillet 2014 et a ordonné leur expulsion, seul le délai d'acceptation de l'offre de vente ayant été prorogé par l'intimée et non leur bail.