Manquement du promoteur-vendeur tenant aux inexactitudes de la plaquette d'information

La société DUGUESCLIN ET ASSOCIES MONTAGNE, filiale de la société ICADE PROMOTION, et la société VIANOVA, se sont associées dans le cadre d’une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services, et ont constitué à cette fin deux sociétés civiles immobilières, la SCI RÉSIDENCE SERVICES DU PALAIS et la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS initialement dénommée SCI RÉSIDENCE HÔTEL DU PALAIS DES CONGRES.

Les logements créés dans ces bâtiments ont été vendus en l’état futur d’achèvement, par lot, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé à savoir : récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien et réduction de l’impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l’emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l’obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et de meubler le logement.

Les époux X, acquéreurs, font valoir que la responsabilité des appelantes (les sociétés susnommées) est engagée sur le fondement de l’art. 1147 du Code civil et de l’art. L.111-1 du Code de la consommation, subsidiairement des SAS DUGUESCLIN DÉVELOPPEMENT et ICADE PROMOTION sur le fondement de l’art. 1382 (ancien) du Code civil.

Selon l’art. L.111-1 du Code de la consommation dans sa version en vigueur à la date du contrat, tout professionnel vendeur de biens ou prestations de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

En matière de vente immobilière de placement, le promoteur-vendeur du programme doit informer l’acquéreur des caractéristiques, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

C’est au débiteur de l’obligation d’information d’apporter la preuve de son exécution.

En l’espèce, la plaquette distribuée par le promoteur fait apparaître que le programme est un succès du fait de la qualité du cadre et de la demande locative avec un taux d’occupation élevé, et comme un placement sûr et rentable à court terme en mentionnant un bail commercial courant jusqu’en 2020 et une rentabilité de 5% du prix d’acquisition hors taxes.

La SCI RÉSIDENCE DU PALAIS ne démontre pas avoir avisé les acquéreurs du risque de non perception des loyers auquel ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial que cette présentation faisait apparaître comme improbable à court terme alors que la rentabilité, si elle n’était pas le seul avantage procuré par l’investissement, constituait un des éléments déterminants de la décision de contracter.

Les mentions de l’acte authentique de vente relativement à une procédure en cours devant le tribunal de grande instance de CHALONS EN CHAMPAGNE opposant la copropriété à maître C et à la société AMOTOUR ne sauraient faire la preuve de l’accomplissement par la venderesse de son obligation précontractuelle d’information.

Le manquement imputé à la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS est dès lors établi.