Monument historique - Responsabilités de la banque et de l'agent immobilier

La cour d'appel a pu déduire que la banque et l'agence immobilière avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente
Des époux sont entrés en relation, en janv. 2004, avec une banque et avec une agence immobilière {{du même groupe financier}} dans le but d'effectuer un investissement (monument historique) leur permettant la défiscalisation de leurs revenus.

Après leur avoir fourni la plaquette relative au projet de rénovation d'un monument historique, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot, l'agence immobilière a réalisé deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme d'un certain montant et une économie d'impôts significative.

Après ces études, M. et Mme ont acquis deux appartements en juill. 2004, en empruntant à la banque la totalité de la somme correspondant au montant de l'investissement.

Ayant dû faire face à une majoration sensible des coûts de construction ainsi qu'à un avis de redressement fiscal, ils ont recherché la responsabilité de la banque et de l'agence immobilière pour manquement à leur obligation d'information et de conseil.

La banque et l'agence immobilière font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnées {in solidum} à verser aux époux la somme de 120.000 euro en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6.000 euro au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel (art. 700 CPC).

En effet, après avoir relevé qu'intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, il appartenait à la banque et à l'agence immobilière d'informer les époux, en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, l'arrêt d'appel attaqué retient que cette information aurait dû être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes des époux lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents ; il retient encore qu'aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée et qu'aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé à titre estimatif pouvait évoluer dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue même de non-spécialistes, pour atteindre plus de 37 %; il retient enfin qu'il appartenait à la banque et à l'agence immobilière au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer l'attention des clients sur ce point, d'autant plus que la plaquette réalisée était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et leur validation par l'architecte des bâtiments de France.

De ces constatations et appréciations faisant ressortir que les renseignements sur le coût des travaux fournis par la banque et l'agence immobilière, lors de la conclusion de l'opération d'investissement par les époux, n'avaient pas permis à ces derniers de mesurer l'importance du risque en découlant, {{la cour d'appel a pu déduire que la banque et l'agence immobilière avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente}}.