Nature du droit d'usage de la piscine de la copropriété

L'ensemble immobilier est placé sous le régime de la copropriété. Il comprend notamment un lot 682 à usage de piscine, plage et solarium, et un lot 476 correspondant au local réservé aux installations techniques et commerciales de la piscine. Ces lots sont aujourd'hui la propriété de la SCI l'Aigle Blanc qui en a fait l'acquisition le 12 mars 2004.

Un contentieux a opposé ce copropriétaire au syndicat des copropriétaires portant sur l'application d'une convention du 20 août 1970, intitulée "convention sous-seing privé concernant l'exploitation de la piscine dépendant de l'ensemble immobilier Grand Roc" ; cette convention a été déposée au rang des minutes de M, notaire, le 20 août 1970, et publiée au bureau des hypothèques de Bonneville le 4 septembre 1970 en tant que "additif au règlement de copropriété, état descriptif de division" d'un ensemblier immobilier à usage d'habitation et commercial, construit par la société civile immobilière Argentière Mont-Blanc.

Le droit d'usage de la piscine en faveur des autres lots de la copropriété constitue une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires.

La charge foncière d'entretien et d'exploitation de la piscine et les droits d'usage sui generis des copropriétaires s'apparentent à une servitude mais ce régime juridique ne leur est pas strictement applicable en ce que ne sont pas définis précisément des fonds servants et dominants, et en ce que les droits s'exercent collectivement.

Les droits d'usage de la piscine par les copropriétaires, dans les conditions prévues par la convention litigieuse, sont des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété. C'est la volonté des parties qui régit la durée d'exercice des droits litigieux. Ils ne sont donc pas soumis aux règles de l'usufruit, par extension de l'application des art. 619 et 625 du Code civil, car la convention du 20 août 1970 a explicitement exprimé la volonté d'intégrer ces dispositions au règlement de copropriété, dont elle constitue expressément un additif, publié au fichier immobilier en annexe audit règlement. Ainsi s'est exprimée la volonté des parties de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires, lesquels sans être perpétuels, pourront s'exercer aussi longtemps que les copropriétaires n'auront pas modifié le règlement, et aussi longtemps que l'immeuble demeurera soumis au statut de la copropriété.