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Le 29 mai 2006
Selon l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme les règles générales applicables aux opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions du chapitre de l'article et par un décret en Conseil d'Etat. L'article R. 315-1 du même code, issu du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, précise que constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. La règle s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partages ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre de terrains issus de la propriété concernée. Deux terrains à bâtir, quatre en cas de partage successoral, peuvent donc être librement issus d'une propriété foncière, sans que l'opération constitue un lotissement et soit de ce fait soumise à autorisation de lotir. Le propriétaire est toutefois tenu au respect de la formalité prévue par l'article R. 315-54: l'envoi préalable au maire de la commune d'un plan de division. L'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme a pour objet de regrouper et de simplifier les différents modes de contrôle des constructions et aménagements, en application de l'article 20 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit. Cette ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2007. L'article 15 de l'ordonnance réécrit le livre IV du Code de l'urbanisme et y introduit dans le Code de l'urbanisme un article L. 442-1 donnant une définition du lotissement: "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partages ou de locations, d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments". L'article L. 442-2 dit qu'un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager, le permis d'aménager étant amené à se substituer à l'actuelle autorisation de lotir. Le nouvel article L. 442-3 précise que "les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable". Aux termes de l'article L. 421-7, "lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l'article L. 421-6 ne sont pas réunies". Normalement l'Administration s'opposera à la division déclarée lorsque le règlement d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU) interdira dans une zone la création de lotissements, l'article L. 123-5 rendant ces règlements opposables pour la création de lotissements. Les sanctions plutôt sévères du nouvel article L. 480-4-1 s'appliqueront aux lotissements de fait, réalisés sans permis d'aménager ou sans déclaration préalable. Il semblerait donc résulter des nouveaux textes qu'il y aura opération de lotissement dès la création d'un second terrain à bâtir en moins de dix ans, alors qu'actuellement l'opération n'est constitutive de lotissement qu'à la création d'un troisième terrain à bâtir, ou d'un cinquième terrain à bâtir s'il s'agit d'une opération de partage successoral.