L'habitabilité du bien vendu qui ne peut être donné à bail porte sur une qualité substantielle de ce bien déterminante du consentement de l’acquéreur ; le local sous combles vendu est par nature impropre à l'habitation du fait de sa configuration : absence de pièce principale de 9 mètres carrés, hauteurs sous plafond inférieures à 2 mètres 20, absence de vue horizontale avec l'extérieur.
L'habitabilité résulte de la combinaison de plusieurs normes : en particulier l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent vise alternativement soit une pièce principale de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 m soit un volume habitable de 20 mètres cubes ; le notaire rappelle quant à lui pour sa défense une décision rendue le 12 décembre 2013 par le Conseil d'Etat (CE, 1re et 6e ss-sect. réun., 12 déc. 3013, n° 372156 ) selon laquelle « un local ne peut être qualifié d'impropre par nature à l'habitation, au sens de l'article L. 1331-22 du Code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale du logement prescrite par le règlement sanitaire départemental ».
En conséquence quand bien même l’acquéreur a pu visiter les lieux et avoir connaissance de la surface déterminée selon les critères de la loi Carrez (qui diffèrent d'autres conditions de surface au titre des normes minimales d'habitabilité), il ne peut être considéré que ce profane a commis une erreur inexcusable en donnant son consentement ; il a pu d'autant plus se méprendre sur cette qualité substantielle du bien immobilier qu'il était donné à bail par les vendeurs au moment de sa vente.
Il y a donc lieu de prononcer la nullité de la vente en raison du caractère excusable de l’erreur de l’acquéreur.
- Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 2 décembre 2019, RG n° 18/00282