Nullité du mandat de l'agent immobilier. Les caractères très apparents de l'écrit

Cette obligation des caractères très apparents est prévue à peine de nullité du mandat.

Il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juill. 1972, pris pour l'application de l'art. 6-I de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janv. 1970, que les stipulations impératives suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, doivent, comme ces clauses elles-mêmes, être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents. Il résulte de l'art. 7 de la loi n° 70-9 du 2 janv. 1970 que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat.

Par acte sous seing privé du 16 nov. 2006, un agent immobilier a reçu d'une personne, à qui il venait de révéler l'existence, l'adresse et les conditions de cession d'un hôtel qu'il avait mandat non exclusif de vendre au prix de 550.000 EUR, comprenant un honoraire de négociation de 50.000 EUR à la charge du vendeur, le mandat d'acheter ce bien, dans un délai de deux ans durant lequel la mandante s'interdisait, jusqu'au douzième mois suivant l'expiration de ce mandat, de traiter l'acquisition de l'hôtel en dehors de l'intervention du mandataire, sous "peine d'indemnité", en cas de manquement, "égale aux honoraires prévus à la charge du vendeur" ; la mandante a acquis cet hôtel à un prix moindre, à la suite d'une promesse de vente du 24 janvier 2007 négociée par l'entremise d'une autre agence qu'elle a rémunérée.

Pour la condamner à payer à l'agent immobilier la somme de 50.000 EUR, l'arrêt d'appel attaqué retient qu'en visitant ce même hôtel par l'entremise d'une autre agence dès le 12 déc. 2006, puis en signant le "compromis de vente" le 24 janv. 2007 et l'acte définitif de cession le 4 juill. suivant, la mandante a manqué aux engagements contractuels qu'elle a pris le 16 nov. 2006 vis-à-vis du premier intermédiaire, ce qui la rend débitrice de l'indemnité convenue, égale au montant des honoraires prévus par le mandat de vente. En condamnant ainsi la mandante au paiement d'une clause pénale en sanction du non-respect de l'exclusivité attachée au mandat d'acheter, sans préciser si celui-ci mentionnait, en caractères très apparents, la faculté qu'avait chacune des parties de le dénoncer à tout moment à l'issue d'une période de trois mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions impératives précitées.