Obligation de constater la promesse de vente par acte notarié. Application dans le temps.

L'art. L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) impose que certaines promesses de vente soient constatées par un acte notarié afin d'assurer une protection des vendeurs, personnes physiques, bloquant leur bien pour une longue durée. Le texte prévoit que «toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique».

Ce même texte précède L. 290-2 CCH, issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. L'arti. 116 de cette loi prévoit que ces deux articles sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de la présente loi, c'est-à-dire à compter du 1er juillet 2009.

Une personne physique a, par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, vendu à une SCI une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives. Il était convenu que si à l'expiration de cette date, la vente n'était pas signée, le compromis se prorogerait automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires à compter du 16 novembre 2012. En 2015, le promettant a assigné la SCI en annulation de l'acte de vente. La cour d'appel a accepté sa demande: elle a jugé que si l'acte sous signature privée litigieux, conclu en 2007 n'était pas soumis à l'art. L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation entré en vigueur le 1er juillet 2009, il en allait différemment de la prorogation de cette promesse effectuée le 16 novembre 2012. Parce qu'elle avait été consentie par une personne physique, pour une durée supérieure à dix-huit mois et concernait un droit réel immobilier, et faute d'avoir fait l'objet d'un acte notarié, la cour d'appel a estimé qu'elle était nulle et de nul effet.

L'arrêt d'appel est cassé. La Cour de cassation décide que l'art. L. 290-1 CCH n'est applicable qu'aux promesses de vente consenties après le 1er juillet 2009 et à leur prorogation. Il n'est pas applicable dès lors que la promesse de vente elle-même est antérieure au 1er juillet 2009.