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Le 25 octobre 2007
Il semble, en l'espèce, que la Cour d'appel de Metz renvoie dos à dos propriétaire et locataire commercial: 1/ La Cour constate que les locaux faisant l'objet du litige étaient utilisés pour la vente de cuisines avant la conclusion du bail et que la nouvelle destination contractuelle de restauration rapide sur place et à emporter nécessite la réalisation de travaux de mise en conformité, notamment la création d'une sortie de secours. En application de l'article 1719 du Code civil, ces travaux de mise en conformité prescrits par l'administration ne constituent pas des travaux relevant du bailleur. Le bail mentionne d'ailleurs que le preneur accepte les lieux en l'état et prévoit une franchise de loyer pendant deux mois, fixe un loyer mensuel de 5.000 F au lieu des 7.000 F constituant le loyer normal, dispense le preneur du versement de dépôt de garantie et de pas de porte et contient l'engagement du bailleur de ne pas délivrer congé avant 9 ans. Toutes ces clauses ont été prévues pour compenser la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité. Sur ce point la décision tranche la question de l'imputation au seul preneur de la charge des travaux nécessaires pour la mise en conformité de l'activité qu'il va exercer dans les locaux loués. 2/ Mais de son côté le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au locataire les autorisations nécessaires pour la réalisation des travaux mis à la charge du preneur. Le bailleur a dissimulé le litige l'opposant à un copropriétaire de l'immeuble, litige qui a retardé l'obtention du permis de construire. Cette faute est à l'origine d'un préjudice pour le preneur, qui n'a pu exploiter les locaux pendant six mois et qui a ensuite dû limiter son activité à la restauration rapide à emporter pendant trois ans. Le locataire est dès lors bien fondé en sa demande de réduction du loyer. Le loyer contractuel étant de 762 EUR par mois, il doit être fixé à 152 EUR mensuels pour la première période de six mois et à 300 EUR mensuels pour la seconde période. Enfin, une expertise doit être ordonnée pour évaluer le préjudice commercial subi par le locataire.Référence: - Cour d'appel de Metz, 1re Chambre, 27 septembre 2007