Opération de défiscalisation. Responsabilité du conseil et du prêteur

A la suite d'une étude financière et fiscale ainsi que d'une simulation d'investissement immobilier réalisées par la société Aronoff conseil immobilier, qui exerçait une activité de conseil immobilier pour laquelle elle était assurée auprès de la société Les Souscripteurs du Lloyd's, M. X. a, après la signature d'un contrat de réservation, acquis auprès de la société Financière Barbatre deux appartements en l'état futur d'achèvement situés dans un ensemble immobilier faisant l'objet d'une rénovation, et qui ont été donnés en location à la société Les Ducs de Chevreuse ; cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit par M. X auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (la Caisse) ; la construction de l'ensemble immobilier n'a pu être achevée et que les deux appartements n'ont pas été livrés ; reprochant à la société Aronoff conseil immobilier et à la Caisse divers manquements à leur obligation de conseil, d'information et de mise en garde, M. X les a assignées en paiement de dommages-intérêts ; la société Aronoff conseil immobilier a été mise en liquidation judiciaire.

1/ Pour retenir que le manquement de la société Aronoff conseil immobilier à son devoir d'information et de conseil de M. X sur les incidences financières de la souscription d'une garantie d'achèvement intrinsèque en cas de faillite du promoteur au lieu d'une garantie d'achèvement extrinsèque ne pouvait être à l'origine d'une perte de chance d'une renonciation à la souscription du contrat de réservation et rejeter la demande de M. X à ce titre, l'arrêt d'appel relève que ce contrat stipulait que, lors de la signature de l'acte authentique, le promoteur pouvait justifier de l'une ou l'autre des deux garanties d'achèvement prévues par la loi et que la garantie d'achèvement n'étant pas ainsi figée, rien n'établit que M. X n'aurait pas signé le contrat de réservation.

En se déterminant par de tels motifs, impropres à exclure toute probabilité de la réalisation de la perte de chance invoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

2/ Pour écarter la responsabilité de la Caisse pour défaut de mise en garde de M. X sur les risques d'endettement résultant de l'octroi d'un prêt à taux variable, l'arrêt d'appel retient qu'il ressort du contrat de prêt que l'emprunteur a été informé des caractéristiques d'un tel prêt, assorti d'un taux plafond.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la variabilité du taux du prêt, en ce qu'il était susceptible de provoquer une majoration des mensualités ainsi qu'une augmentation de la durée de l'emprunt, pouvait justifier la mise en garde de l'emprunteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.