Opposabilité de la servitude à l'acquéreur de l'immeuble

Monsieur et madame Y divisant leur fonds, ont vendu à monsieur et madame X une parcelle cadastrée AT 416 en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT 417 qu'ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées AT 457 et AT 458.

En 2011, monsieur et madame Y ont vendu la parcelle AT 458 à monsieur et madame Z contenant constitution sur celle-ci d'une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457.

En 2012, monsieur et madame Z ont vendu la parcelle AT 458 à monsieur et madame X qui ont alors assigné monsieur et madame Y en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457.

À l'appui de leur contestation monsieur et madame X faisaient valoir que cette servitude leur était inopposable dès lors que leur acte d'acquisition n'en fait pas mention et qu'elle n'aurait pas été publiée. Il est ajouté que la connaissance par l'acquéreur de l'immeuble grevé de l'existence de la servitude ne supplée pas le défaut de publicité.

La Cour d'appel de Lyon (30 avril 2019) les a déboutés de leur contestation, et ils ont alors formé pourvoi à l'encontre de cet arrêt.

Ce pourvoi est rejeté par la Cour de cassation dans ces termes :

« En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention.

La publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre.

Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de Monsieur et Madame X, la Cour d'appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu'elle n'ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et à bon droit, qu' elle leur est en conséquence opposable ».

Il ressort de cette décision qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé dans trois cas : 

— publication de la servitude au fichier immobilier ;
— ou/et mention de l'existence de la servitude dans l'acte d'acquisition ;
— ou/et connaissance de l'existence de la servitude par l'acquéreur au moment de son acquisition.