Opposabilité du bail aux adjudicataires si le contrat est antérieur à l'adjudication

La société civile immobilière (SCI) Carnot était propriétaire d’un appartement au 2e étage, assorti de chambres de services au 6e étage et d’une cave dans l’immeuble situé […] et […] à Paris 17e. Elle a fait l’objet d’une saisie immobilière sur poursuites du Syndicat des copropriétaires engagée par la significationd’un commandement de payer en date du 18 novembre 2010 pour la somme de 37.094,94 € au principal.

Monsieur D X etmMadame E X-F ont acquis les lots sur adjudication selon jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 22 septembre 2016.

Sur le fondement de l’art. L 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, monsieur B C a fait grief au jugement dont appel d’avoir jugé le bail d’habitation en date du 28 juin 2010 le liant à la Sci Carnot, inopposable à monsieur et madame X, adjudicataires, alors que ce bail est antérieur à la vente et qu’il avait été porté à leur connaissance par dire du créancier poursuivant; il plaide que ce bail est réel, qu’il justifie avoir versé 99.000 € d’avance sur les loyers et pour le reste avoir subi des saisies du Trésor public, créancier du bailleur d’origine.

Pour la confirmation, monsieur et madame X répliquent en substance que de multiples éléments démontrent la fausseté de ce bail, dont la production en original n’a pu être obtenue, tels le constat effectué en 2011 démontrant que les lieux restaient occupés par la famille Z et celui de 2013 démontrant qu’ils étaient totalement utilisés comme bureau par une société K20 International ; ils font valoir que le bail d’une des chambres du 6e étage en date du 21 avril 2011 est consenti par Madame Z et non par Monsieur B C, que le paiement de 100.000 € constaté au bail n’est pas justifié aux débats, le chèqueproduit de 99.000 € étant débité six mois plus tard par Monsieur H C, que les avis à tiers détenteur ont été honorés par madame A et non par onsieur B C, qu’il n’existe aucune preuve du paiement des loyers entre 2013 et 2015 et que lui-même n’a pas signalé sa qualité de locataire à l’huissier ayant procédé en sa présence à l’état des lieux d’avant-vente le 7 septembre 2016.

Sur ce, aux termes de l’art. L 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, 'les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen".

L’opposabilité du bail consenti par le débiteur avant la vente à l’acquéreur est régie par l'art. 1743 du Code civil qui s’applique tant aux ventes amiables qu’aux ventes forcées. Toutefois, bien qu’il résulte de ce texte que l’acquéreur de l’immeuble n’est tenu d’appliquer le bail en cours que s’il s’agit d’un bail authentique ou ayant date certaine antérieure à la vente, la connaissance de ce bail ou même la seule existence de ce bail s’il s’agit d’un bail verbal conclu avant la vente suffit à le rendre opposable à l’acquéreur du bien grevé (Civ 3, 11 février 2004 n° 02-12.762 ; Civ 3 23 mars 2011, n° 10-10.804).

En l’espèce, le bail est antérieur à la vente pour dater du 28 juin 2010. Par ailleurs, il a été porté à la connaissance des adjudicataires par dire du 19 septembre 2016, soit avant le transfert de propriété. Ces constatations, sans qu’il soit nécessaire de rentrer dans le détail de l’argumentation des intimés sur la façon dont le bail s’est exécuté avant la vente, suffisent à ce qu’il soit dit en conséquence qu’il leur est opposable. Le jugement est en conséquence infirmé de ce chef.