Point de départ et interruption du délai d'engagement de l'action en garantie des vices cachés

Selon l'art. 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le délai de prescription est reporté, conformément à l'art. 2241 du Code civil, par l'assignation en référé destiné à l'obtention d'une mesure d'instruction avant tout procès. Le délai produit son effet interruptif jusqu'à la date à laquelle l'ordonnance ordonnant la mesure d'instruction est rendue. L'assignation au fond ne peut constituer une seconde cause interruptive du délai biennal, celle-ci étant non avenue, comme le prévoit l'art. 2243 du Code civil, puisqu'elle se heurtait à une fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions relatives à la publicité foncière ce qui équivaut à une décision de rejet. Le délai de prescription a ensuite été interrompu par l'hypothèque judiciaire qui a été prise dans le délai de 2 ans. L'action rédhibitoire ayant été intentée dans le délai imparti à compter de la date de la prise d'hypothèque judiciaire est donc recevable.

L'action rédhibitoire est bien fondée dès lors que l'appartement est impropre à assurer le clos et le couvert. Le vendeur a réalisé des travaux de rénovation des fenêtres et de la toiture qui se sont avérés non conformes aux règles de l'art. Selon l'expert judiciaire, les travaux sont affectés d'un vice de conception et d'un vice de réalisation. La toiture est affectée d'un vice de conception puisqu'elle ne présente pas une pente suffisante pour permettre l'eau de pluie de s'écouler. Les fenêtres et la toiture ne sont pas étanches et permettent des infiltrations à l'intérieur de l'habitation. L'isolation thermique est insuffisante et le chauffage ne permet pas de maintenir une température adéquat en hiver.

La mauvaise foi avérée du vendeur et la connaissance qu'il avait des vices de l'appartement vendu le constituent débiteur par application de l'art. 1645 du Code civil, en sus de la restitution du prix qu'il a reçu. Il lui sera restitué la somme de 132 000 euro et 144 630 euro, de tous les dommages et intérêts envers les deux acheteurs, soit pour l'un 64 809 euros en réparation de ses préjudices et pour le second acquéreur une indemnité de 93 149 euro en réparation de ses préjudices.

Le tribunal avait jugé que la clause d'exonération des vices cachés ne pouvait être opposée aux acquéreurs, dès lors que le vendeur ne pouvait être considéré comme étant de bonne foi s'agissant de travaux réalisés en 2008 et d'appartements vendus en mai 2009 et décembre 2009, de sorte qu'il ne pouvait sérieusement soutenir n'avoir pas constaté l'existence des désordres et alors qu'il avait lui-même résidé dans les lieux. La cour d'appel confirme.