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Le 09 avril 2012
Les intimés n'établissent pas une possession continue, publique, paisible non équivoque et à titre de propriétaire de ladite terrasse ; notamment l'escalier intérieur ne sert selon leur acte qu'à relier le rez-de-chaussée au premier étage
Le titre de propriété des époux R (acte de vente du 11 mars 1978) désigne ainsi le bien acquis :
'{lot n°1 à gauche du hall d'entrée un appartement de type P2 duplex, situé dans la cage A, comprenant au rez-de-chaussée, séjour, cuisine, terrasse, jardin et quai d'amarrage, sans coffre à bateau au premier étage auquel on accède par un escalier privé intérieur, chambre, couchette, rangement, salle de bains, WC, dégagement et terrasse portant le n°1 du plan de l'immeuble}''..
"{le lot 117 le droit à la jouissance privative d'un terrain à usage de parking pour voiture}''.
Le titre de propriété ne mentionne pas la terrasse litigieuse qui se situe au 2e étage et constitue une toiture terrasse.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division confirment la désignation et la consistance du bien vendu, à savoir le lot n°1 qui comprend notamment au rez-de-chaussée une terrasse et au premier étage une terrasse, ce qui est corroboré par les photographies produites qui montrent clairement le rez-de-chaussée, le premier étage avec une petite terrasse et au-dessus une toiture terrasse ; le règlement de copropriété définit les parties communes qui comprennent entres autres les éléments d'équipement du bâtiment dont sa couverture et toutes les terrasses non accessibles.
Les parties privatives comprennent les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasse, jardin, quai d'amarrage, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, pour la terrasse litigieuse, au vu de l'acte de vente.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux R n'ont pas acquis par titre la propriété de la terrasse située au dessus de leur lot et qui constitue une toiture terrasse, donc une partie commune.
La demande relative à la prescription acquisitive est recevable en application de l'art. 564 du Code de Procédure Civile, s'agissant d'un moyen nouveau au soutien de la demande de nullité des décisions de l'assemblée générale et non d'une prétention nouvelle.
{{Mais les intimés n'établissent pas une possession continue, publique, paisible non équivoque et à titre de propriétaire de ladite terrasse ; notamment l'escalier intérieur ne sert selon leur acte qu'à relier le rez-de-chaussée au premier étage et pas au-delà, étant rappelé que le lot acquis est un duplex ; les conditions dans lesquelles l'escalier intérieur a été construit permettant l'accès jusqu'à la terrasse litigieuse ne sont pas déterminées et, dès lors qu'il se fait par l'intérieur, l'accès constitue un acte de possession non public.}}
L'existence d'une VMC individuelle n'est pas déterminante ; en effet, son utilisation au vu et au su de tous les copropriétaires, même si elle était établie, n'est pas une marque d'appropriation de la terrasse.
En outre, à supposer que la copropriété ait toléré l'usage par les époux R de cette terrasse, cette tolérance ne confère aucun droit de propriété et conforte au contraire l'absence de caractère privatif à cette partie.
En conséquence, la terrasse litigieuse n'est pas la propriété des époux R; elle est et demeure une partie commune.
Aucune disposition légale ou règlementaire ne permet à la copropriété de contraindre un copropriétaire à acquérir une partie commune ; en outre, les travaux d'étanchéité des parties communes, et même ceux d'une terrasse dont un copropriétaire a la jouissance à titre privatif, touchent à la structure du bâtiment et relèvent de l'obligation de la copropriété de garantir les copropriétaires contre les infiltrations ; l'étanchéité fait partie du gros-oeuvre et incombe dès lors à l'ensemble de la copropriété en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sauf disposition conventionnelle contraire ni alléguée ni justifiée.
Dès lors qu'elle tend à mettre les travaux d'étanchéité de la terrasse à la charge des époux R, la résolution litigieuse est contraire aux dispositions régissant la répartition des charges de copropriété ; cette résolution, subdivisée en plusieurs clauses numérotées 14 à 14-6 interdépendantes, doit donc être annulée.
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- C.A. de
Nîmes,
Ch. civ. 1, sect. B
27 mars 2012
(req. N° 11/01625)
Le titre de propriété des époux R (acte de vente du 11 mars 1978) désigne ainsi le bien acquis :
'{lot n°1 à gauche du hall d'entrée un appartement de type P2 duplex, situé dans la cage A, comprenant au rez-de-chaussée, séjour, cuisine, terrasse, jardin et quai d'amarrage, sans coffre à bateau au premier étage auquel on accède par un escalier privé intérieur, chambre, couchette, rangement, salle de bains, WC, dégagement et terrasse portant le n°1 du plan de l'immeuble}''..
"{le lot 117 le droit à la jouissance privative d'un terrain à usage de parking pour voiture}''.
Le titre de propriété ne mentionne pas la terrasse litigieuse qui se situe au 2e étage et constitue une toiture terrasse.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division confirment la désignation et la consistance du bien vendu, à savoir le lot n°1 qui comprend notamment au rez-de-chaussée une terrasse et au premier étage une terrasse, ce qui est corroboré par les photographies produites qui montrent clairement le rez-de-chaussée, le premier étage avec une petite terrasse et au-dessus une toiture terrasse ; le règlement de copropriété définit les parties communes qui comprennent entres autres les éléments d'équipement du bâtiment dont sa couverture et toutes les terrasses non accessibles.
Les parties privatives comprennent les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasse, jardin, quai d'amarrage, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, pour la terrasse litigieuse, au vu de l'acte de vente.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux R n'ont pas acquis par titre la propriété de la terrasse située au dessus de leur lot et qui constitue une toiture terrasse, donc une partie commune.
La demande relative à la prescription acquisitive est recevable en application de l'art. 564 du Code de Procédure Civile, s'agissant d'un moyen nouveau au soutien de la demande de nullité des décisions de l'assemblée générale et non d'une prétention nouvelle.
{{Mais les intimés n'établissent pas une possession continue, publique, paisible non équivoque et à titre de propriétaire de ladite terrasse ; notamment l'escalier intérieur ne sert selon leur acte qu'à relier le rez-de-chaussée au premier étage et pas au-delà, étant rappelé que le lot acquis est un duplex ; les conditions dans lesquelles l'escalier intérieur a été construit permettant l'accès jusqu'à la terrasse litigieuse ne sont pas déterminées et, dès lors qu'il se fait par l'intérieur, l'accès constitue un acte de possession non public.}}
L'existence d'une VMC individuelle n'est pas déterminante ; en effet, son utilisation au vu et au su de tous les copropriétaires, même si elle était établie, n'est pas une marque d'appropriation de la terrasse.
En outre, à supposer que la copropriété ait toléré l'usage par les époux R de cette terrasse, cette tolérance ne confère aucun droit de propriété et conforte au contraire l'absence de caractère privatif à cette partie.
En conséquence, la terrasse litigieuse n'est pas la propriété des époux R; elle est et demeure une partie commune.
Aucune disposition légale ou règlementaire ne permet à la copropriété de contraindre un copropriétaire à acquérir une partie commune ; en outre, les travaux d'étanchéité des parties communes, et même ceux d'une terrasse dont un copropriétaire a la jouissance à titre privatif, touchent à la structure du bâtiment et relèvent de l'obligation de la copropriété de garantir les copropriétaires contre les infiltrations ; l'étanchéité fait partie du gros-oeuvre et incombe dès lors à l'ensemble de la copropriété en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sauf disposition conventionnelle contraire ni alléguée ni justifiée.
Dès lors qu'elle tend à mettre les travaux d'étanchéité de la terrasse à la charge des époux R, la résolution litigieuse est contraire aux dispositions régissant la répartition des charges de copropriété ; cette résolution, subdivisée en plusieurs clauses numérotées 14 à 14-6 interdépendantes, doit donc être annulée.
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- C.A. de
Nîmes,
Ch. civ. 1, sect. B
27 mars 2012
(req. N° 11/01625)