Procédure d'expropriation mise en œuvre pour risques naturels majeurs, portant sur les cabanons au pied de la falaise

Roland B. est propriétaire depuis 1991, d'une construction à usage d'habitation, cadastrée section AR n° 1045, située [...].

Le 16 septembre 2009, suite à une chute de blocs de pierres provenant d'une falaise surplombant le bien, le maire de la commune de Rove a pris un arrêté de péril avec interdiction d'accès.

L'État a alors mis en oeuvre la procédure d'expropriation pour risques naturels majeurs codifiée aux articles L 561-1 et R 561-1 du code de l'environnement, portant sur les cabanons situés aux pieds de la falaise en vue de leur démolition.

Un arrêté préfectoral du 18 avril 2016 a déclaré l'opération de démolition des cabanons d'utilité publique et déclaré cessibles en urgence les terrains bâtis et non bâtis compris dans l'opération.

L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 2 juin 2016.

Roland B. n'ayant pas accepté son offre, l'État a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône selon la procédure d'urgence le 17 janvier 2019

A la suite d’une chute de blocs de pierres provenant d'une falaise, une procédure d'expropriation a été mise en œuvre pour risques naturels majeurs, portant sur les cabanons situés aux pieds de la falaise en vue de leur démolition. L’exproprié n'ayant pas accepté l’offre de l'État, ce dernier a saisi le juge de l'expropriation.

Le bien exproprié est une maison de plain-pied, située en bordure de mer face à la rade de Marseille. Les pièces sont équipées de fenêtres ou porte-vitrée avec volets en bois, de lambris au plafond et carrelage au sol. Les murs sont peints à l'exception de ceux des chambres. Le chauffage est au fioul. La superficie est de 100 mètres carrés. Il existe une grande terrasse carrelée avec pergola de 57 mètres carrés et partie jardin avec deux pins. L’ensemble est clôturé et en état correct d'entretien. Ce bien est occupé par son propriétaire. Il est situé en zone NL, zone de protection de la nature soumise aux dispositions de la loi littorale.

Pour la détermination des indemnités principale et de remploi, la méthode des termes de comparaison est retenue. La construction bénéficie d'une localisation particulière au sein de la calanque de la Vesse. Elle s’intègre à un groupe d'une dizaine de pavillons ayant la particularité d'être les seuls à être situés en dehors du vallon de la Vesse. Elle est directement en bordure du littoral avec accès direct à la mer et vue sur toute la rade de Marseille.

Si l’ensemble de ces biens constituent un micro-marché qui bénéficie d'une plus-value du fait de leur rareté découlant de l'inconstructibilité de la zone, leur valorisation ne peut être pratiquée que par rapport au prix moyen ressortant de l'étude du marché local élargi ne bénéficiant pas d'une localisation aussi remarquable. La moyenne des prix des termes de comparaison est de 5.651 EUR arrondis à 5.600 EUR, majorée d'une plus-value de 50% concernant la construction de l'exproprié qui est en bon état, située en bout de calanque et bénéficiant d'une vue sur la mer. L’indemnité principale s’élève à 840.000 EUR et l’indemnité de remploi à 85.000 EUR. L’indemnité accordée pour les frais de garde meubles s'établit à 8.759 EUR.