Promesse de vente par une personne sous sauvegarde de justice

Une cour d'appel a retenu à bon droit que le juge des tutelles n'ayant jamais autorisé cette vente, sa réitération était demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause, de sorte que l'agence immobilière ne pouvait pas prétendre à la rémunération convenue.
Développement d'un précédent article.

Ayant constaté que l'une des venderesses était sous sauvegarde de justice lors de la signature de la promesse de vente impliquant que, majeure protégée, elle quitte les lieux, et que le contrat mentionnait que l'acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé que la réitération de la promesse était soumise de ce fait à l'autorisation préalable du juge des tutelles, une cour d'appel a retenu à bon droit que le juge des tutelles n'ayant jamais autorisé cette vente, sa réitération était demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause, de sorte que l'agence immobilière ne pouvait pas prétendre à la rémunération convenue.

La propriétaire d'une maison et l'usufruitière, celle-ci placée sous sauvegarde de justice y habitant avaient, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, consenti à un couple une promesse de vente dont la réitération par acte authentique était fixée au 1er février 2004.

Deux mois après que l'usufruitière eût été placée sous curatelle par décision du 12 mars 2004, les parties ont signé un accord par lequel elles ont annulé la vente de l'immeuble sans indemnité de part ni d'autre, le juge des tutelles n'ayant pas donné son autorisation à la vente.

Les bénéficiaires de la promesse ont alors assigné l'agence immobilière en restitution de la somme séquestrée entre ses mains et devant s'imputer sur les prix, frais et honoraires convenus.

La Cour d'appel de Bordeaux, par un arrêt du 26 juin 2008, a condamné l'agence à leur payer cette somme, en retenant en particulier que la promesse de vente mentionnait que l'acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l'état de mise sous sauvegarde de justice de l'une des promettantes, et des conséquences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse, soumise de ce fait à l'autorisation préalable du juge des tutelles. Les juges du fond en ont déduit qu'il s'agissait d'une condition suspensive relative à la possibilité juridique de réitérer l'acte de vente devant notaire.

La Cour de cassation approuve, et précise que le juge des tutelles n'ayant jamais autorisé cette vente, malgré diverses lettres du notaire chargé de la rédaction de l'acte, la réitération de la vente était demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause. L'accord amiable pour rompre la vente ne résultant que de cette impossibilité, l'agence immobilière ne pouvait donc prétendre à la rémunération convenue.

Si l'on peut discuter de la qualification donnée par la Cour d'appel et confirmée par la Cour de cassation de condition suspensive de la clause d'information de l'acquéreur, en revanche il est incontestable que la réitération de la promesse de vente est impossible si le promettant est devenu incapable majeur.