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Le 25 février 2004
La réglementation des changements d'affectation des locaux à usage d'habitation (article L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation), a pour objectif de maintenir l'intégralité des surfaces habitables et d'éviter la transformation des centres des villes importantes en quartiers de bureaux ou autres activités. L'autorisation de dérogation est accordée par le représentant de l'Etat dans le département, après avis du maire, du maire de l'arrondissement à Paris. Le refus d'autorisation doit être motivé. Le bailleur doit, à l'occasion du bail, délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail (article 1719 du Code civil). Aussi le bailleur a l'obligation de s'assurer, avant la conclusion du bail, que la destination des locaux loués était toujours autorisée. La responsabilité du bailleur a été retenue dans une affaire où l'autorisation préfectorale qui lui avait été donnée ne l'avait été que pour le locataire précédent et sous condition de compensation par la conversion d'une certaine superficie de locaux à usage commercial en usage d'habitation. Si l'autorisation de changement d'affectation requise n'est pas obtenue, le bail est nul. Cette autorisation administrative exigée par la loi pour changer l'affectation des locaux doit donc être obtenue préalablement à la signature du bail. La clause selon laquelle le preneur fera son affaire personnelle des autorisations administratives en fonction de l'utilisation projetée des locaux est sans effet. Mais, en raison du caractère personnel des autorisations délivrées pour l'exercice d'une profession libérale, le professionnel sollicitera généralement, en accord avec le bailleur, la dérogation dont il s'agit. Dans ce cas, le bail sera signé sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation administrative et il prendra effet le jour de son obtention. Une promesse synallagmatique de bail sous conditions suspensives des autorisations ou justificatifs nécessaires au regard des règles d'urbanisme peut également être signée. En cas de cession du droit au bail, cette cession n'emporte pas celle de l'autorisation. Références: ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a...¤- Code civil, article 1719¤¤ ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCONSTRL.rcv&a...¤- Code de la construction et de l'habitation, article L631-17¤¤