Qualification du bail en bail d'habitation

Par acte authentique en date du 26 juillet 2011, Monsieur Thierry B a donné à bail à Monsieur Arben U et Madame Claudine D, son épouse, le rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [...], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 640 euro.

Les époux U ont quitté le bien loué le 16 avril 2013.

Par exploit d'huissier en date du 3 avril 2014 les époux U ont fait assigné Monsieur Thierry B devant le tribunal d'instance de Soissons aux fins de le voir condamner à leur payer une somme de 5'000 euro au titre du trouble de jouissance subi par eux durant l'exécution du bail, la somme de 1'306,96 euro au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi qu'une somme de 1'500 euro sur le fondement de l'art. 700 du code de procédure civile et de le voir condamner aux entiers dépens.

Il n'est fait référence dans le contrat de bail établi en la forme authentique ni au statut des baux d'habitation, ni à celui des baux commerciaux, ni à celui du bail rural. Il est au contraire énoncé de manière claire que le bail est soumis aux dispositions du droit commun du bail et qu'aucun statut spécial n'est applicable. De plus, il n'est fait aucune référence à l'usage des lieux loués. Dès lors, il convient de se référer à la commune intention des parties quant à cet usage afin de déterminer la nature du bail. Le bail doit être qualifié de bail d'habitation, soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Certes, le rez-de-chaussée de l'immeuble, objet du bail, a une affectation agricole. Cependant, dès la conclusion du bail, les parties ont entendu donner aux locaux un usage d'habitation. Le bailleur a signé une attestation pour que les locataires bénéficient de l'allocation logement. De plus, l'état des lieux décrit les différentes pièces, dont les chambres. En outre, le bailleur et son mandataire ont appliqué la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment lors de la délivrance du congé par le locataire et lors de la délivrance d'un commandement de payer. Enfin, les locataires étaient assujettis à la taxe d'habitation.

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Il est en effet établi que le logement présentait une importante humidité, du fait d'infiltrations en façade et de la ventilation insuffisante. De plus, des odeurs nauséabondes se répandaient du fait du dysfonctionnement du réseau d'assainissement. Le préjudice de jouissance subi par les locataires doit être réparé par l'allocation de 1'500 euro à titre de dommages et intérêts.

Le bail ayant été requalifié et se trouvant désormais soumis au statut des baux d'habitation, il convient de considérer que les locataires étaient fondés à se prévaloir d'un délai de préavis abrégé d'un mois, le locataire justifiant que, étant salarié d'une SARL il a perdu son emploi à la suite de la mise en liquidation judiciaire de la société dont il était par ailleurs le gérant. L'arriéré locatif est limité à 304 euro. Après déduction de cet arriéré, le solde du dépôt de garantie à restituer par le bailleur est de 829 euro.