Quand le bailleur commercial devient le propriétaire du fonds de commerce

Des propriétaires ont donné des locaux à bail commercial à des preneurs, lesquels ont cédé leur fonds de commerce à une société ; ces derniers ont acquis le fonds de cette société. Les propriétaires ont assigné les premiers locataires en leur qualité de garants solidaires de la société, en paiement des arriérés de loyers et d'une indemnité pour dégradations des lieux commises par cette société.

Pour rejeter les demandes en paiement des loyers échus avant la cession du bail et la demande au titre des dégradations commises par la société, la cour d'appel a retenu que, du fait de l'acquisition par eux du fonds de commerce exploité qu'ils lui louaient, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvés réunies en leur personne opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail.

Au visa de l'article 1300 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 décembre 2016, la Cour de cassation censure la décision pour violation, par fausse application, de ces dispositions : "la dette de loyers échus avant la cession du bail n'est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation".

Par ailleurs au visa du même article et des art. 1730 et 1732 du Code civil, les juges du droit censurent sur ce poit aussi la décision de la cour d'appel au motif que la cession du bail au profit du bailleur a eu pour effet d'opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, de sorte que l'obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n'a pas été transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier.