La Cour de cassation rappelle que, indépendamment de la procédure de constatation de l'achèvement éventuellement prévue au contrat, il appartient au juge d'apprécier si l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
En premier lieu, la cour d'appel a relevé qu'une assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015 avait voté le principe des travaux demandés par l'arrêt du 20 mai 2015, puis qu'une assemblée générale du 22 mars 2016 avait voté les travaux ordonnés par cet arrêt, dont la consolidation du talus après étude du sol, et que ceux-ci avaient fait l'objet d'un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016.
En l'état de ses constatations, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que l'assemblée générale avait modifié les travaux ordonnés par le dispositif de l'arrêt du 20 mai 2015, n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la différence entre l'évaluation du coût des travaux par l'expert et le coût des travaux exécutés.
En deuxième lieu, elle n'était pas plus tenue de vérifier si le constat d'achèvement de l'immeuble respectait les exigences contractuelles, cette recherche n'étant pas demandée.
En troisième lieu, en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d'une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble, d'apprécier si celui-ci est achevé au sens de l'article R. 261-1 du CCH.
La cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'immeuble était achevé, a ainsi légalement justifié sa décision.
Les motifs relatifs au respect de la procédure de constatation de l'achèvement prévue par l'article R. 261-24 du CCH sont donc surabondants.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 26 novembre 2020, pourvoi n° 18-17.617, FS-P+B+I