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Le 11 mars 2011
A partir de quand pensez-vous qu'un règlement de lotissement ancien mais d'après 1978 est devenu contractuel?
{{Question.}} A partir de quand pensez-vous qu'un règlement de lotissement ancien mais d'après 1978 est devenu contractuel? Suffit-il, comme cela m'a été dit, qu'il soit rappelé dans tous les actes de ventes avec une déclaration des acquéreurs qu'ils en ont pris connaissance et qu'ils s'engagent à en respecter toutes les dispositions?
Bien entendu s'il y avait contractualisation, il n'y aurait pas de caducité sauf à la demander par une majorité définie et l'obtenir du maire.
{{Réponse.}} Selon la jurisprudence actuelle de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, on distingue le cahier des charges, dont la nature contractuelle n'est pas atteinte par la caducité édictée par l'ancien article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, et le règlement, dont les dispositions constituent des normes d'urbanisme et sont de nature réglementaire, étant à ce titre anéanties du seul fait de l'application de l'article L. 315-2-1 dudit Code devenu l'article L. 442-9.
De son côté la 1re chambre civile a toujours refusé d'admettre que le fait que les dispositions d'un règlement de lotissement soient insérées dans un cahier des charges puissent en modifier la nature réglementaire.
En effet la contractualisation ne peut être présumée et doit se prouver en prenant en compte l'expression d'une volonté clairement exprimée en ce sens. La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel (article L. 111-5 issu de la loi SRU).
Si un lotisseur souhaite contractualiser des stipulations d'un règlement de lotissement, il doit, non seulement les intégrer dans le cahier des charges, mais préciser de façon très expresse et sans aucune ambiguïté que l'insertion des dispositions de ce règlement dans le cahier des charges vaut, par la volonté de l'ensemble des parties qui souscriront à ce cahier des charges, contractualisation desdites dispositions.
i les parties vont au-delà de la seule reproduction du règlement et affirment sans ambiguïté leur volonté de contractualiser ces règles. Il conviendra alors de les prévenir que cette contractualisation des règles interdira ensuite leur péremption ou caducité.
Mais attention la frontière est bien moins nette, s'agissant des lotissements autorisés avant 1978.
{{Question.}} A partir de quand pensez-vous qu'un règlement de lotissement ancien mais d'après 1978 est devenu contractuel? Suffit-il, comme cela m'a été dit, qu'il soit rappelé dans tous les actes de ventes avec une déclaration des acquéreurs qu'ils en ont pris connaissance et qu'ils s'engagent à en respecter toutes les dispositions?
Bien entendu s'il y avait contractualisation, il n'y aurait pas de caducité sauf à la demander par une majorité définie et l'obtenir du maire.
{{Réponse.}} Selon la jurisprudence actuelle de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, on distingue le cahier des charges, dont la nature contractuelle n'est pas atteinte par la caducité édictée par l'ancien article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, et le règlement, dont les dispositions constituent des normes d'urbanisme et sont de nature réglementaire, étant à ce titre anéanties du seul fait de l'application de l'article L. 315-2-1 dudit Code devenu l'article L. 442-9.
De son côté la 1re chambre civile a toujours refusé d'admettre que le fait que les dispositions d'un règlement de lotissement soient insérées dans un cahier des charges puissent en modifier la nature réglementaire.
En effet la contractualisation ne peut être présumée et doit se prouver en prenant en compte l'expression d'une volonté clairement exprimée en ce sens. La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel (article L. 111-5 issu de la loi SRU).
Si un lotisseur souhaite contractualiser des stipulations d'un règlement de lotissement, il doit, non seulement les intégrer dans le cahier des charges, mais préciser de façon très expresse et sans aucune ambiguïté que l'insertion des dispositions de ce règlement dans le cahier des charges vaut, par la volonté de l'ensemble des parties qui souscriront à ce cahier des charges, contractualisation desdites dispositions.
i les parties vont au-delà de la seule reproduction du règlement et affirment sans ambiguïté leur volonté de contractualiser ces règles. Il conviendra alors de les prévenir que cette contractualisation des règles interdira ensuite leur péremption ou caducité.
Mais attention la frontière est bien moins nette, s'agissant des lotissements autorisés avant 1978.