Quand le vendeur provoque la caducité de la promesse synallagmatique de vente

Par acte sous signatures privées de promesse synallagmatique de vente en date du 18 novembre 2013 M. Jacques L. et son épouse Mme Danielle F. ont vendu à la Sas Acantys Développement une maison et un terrain attenant, cadastrés AC 125 et AC 127, situés [...], pour un prix de 875.000 EUR à verser au jour de la signature de l'acte authentique prévue au 1er mars 2014 au plus tard, assortie d'une clause pénale de 43.750 EUR au cas où, toutes les conditions suspensives étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, étant précisé que cette société avait parallèlement conclu avec M. R. et Mme S. une promesse unilatérale de vente sur les parcelles voisines.

L'acte notarié de vente n'a pas été signé, l'acquéreur ayant invoqué le défaut d'obtention du permis d'aménager.

Par acte sous signatures privées de promesse synallagmatique de vente du 4 décembre 2014 M. et Mme L. ont vendu à la Sas Acantys Développement une maison et un terrain attenant d'une surface de 1789 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée AC 127 d'une contenance de 26 ares 38 centiares, le reste de la parcelle divisée en deux lots à bâtir étant conservée par les vendeurs pour la construction d'une maison individuelle avec la Sas AMP Maisons et Pavillons, moyennant le prix de 575.000 EUR , dont 275.000 EUR payables par délégation à la Sas Amp Maisons et Pavillons intervenue à l'acte, à verser au jour de la signature de l'acte authentique prévue au 28 août 2015 au plus tard, assortie d'une clause pénale de 57.500 EUR au cas où, toutes les conditions suspensives étant remplies et notamment l'obtention d'un permis de construire avant le 28 avril 2015, l'obtention d'une assurance 'dommages ouvrage' et d'une garantie de livraison, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique.

Suivant procès-verbal de carence du 18 décembre 2015 le refus de la Sas Acantys Développement de poursuivre la vente a été constaté motif pris de l'absence de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2016 restée infructueuse M. et Mme L. ont mis en demeure la Sas Acantys Développement de leur payer la somme de 57.500 EUR au titre de clause pénale insérée au compromis de vente de décembre 2014.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2016 ils ont mis en demeure la Sas Acantys Développement de régulariser l'acte authentique de vente prévu à la promesse de novembre 2013.

Par acte d'huissier du 26 mai 2016 M. et Mme L. ont fait assigner la Sas Acantys Développement devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir paiement des sommes de 43.750 EUR et 57.000 EUR correspondant au montant des clauses pénales prévues par les actes des 18 novembre 2013 et 4 décembre 2014 outre 5.000 EUR à titre de dommages et intérêts complémentaires et 3.000 EUR par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées, le vendeur n’a formulé aucune demande à l’encontre du candidat acquéreur, n’a pas sollicité l’application de la clause pénale et n’a pas mis l’acquéreur en demeure. Au contraire, le vendeur a négocié sur d'autres bases et conclu un nouveau compromis de vente à des conditions différentes. En concluant ce second compromis portant pour partie sur les mêmes parcelles, inconciliable avec le premier, le vendeur a reconnu la caducité tacite du premier compromis, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de ses stipulations et notamment de la clause pénale.

La condition suspensive tenant à l’obtention par le candidat acquéreur a défailli, puisque le permis de construire n’a été obtenu que postérieurement au délai contractuel. Stipulé dans l’intérêt des deux parties, le candidat acquéreur est fondé à se prévaloir de cette défaillance, de sorte que c’est sans faute qu’il a refusé de réitérer l’acte. Il n’est donc pas débiteur du montant de la clause pénale.