Qu'est ce que l'effet relatif de la publicité foncière ?

Si vous avez eu entre les mains un acte de mutation immobilière, vous avez pu remarquer en première partie de l'axte normalisé, après la désignation du bien muté, un chapirre "EFFET RELATIF" qui malheureusement est souvent l'origine de propriété du bien qui n'a pas sa place à cet endroit.

La publicité, quel que soit son domaine a pour fonction d'informer les tiers. Il en va ainsi pour la publicité foncière, même si ce n'est pas là, son seul rôle. Compte tenu de la diversité de situation que recouvre cette notion, les effets de cette formalité diffèrent. Il n'y pas lieu de distinguer selon que l'on se trouve en présence d'une publicité obligatoire ou d'une publicité facultative. L'acte ou le jugement ne sera pas remis en cause, tout du moins entre les parties. La vente sera toujours valable entre les parties. De même, comme la Cour de cassation l'avait indiqué « l'hypothèque existe vis-à-vis du débiteur par la seule force du contrat ; pour être valable et produire effet à son égard, elle n'a pas besoin d'être inscrite, l'inscription n'étant exigée que pour fixer le rang entre les créanciers » (Cass. civ., 17 août 1868 : DP 1869, 1, p. 398 ; S. 1868, 1, p. 377).

Il faut rappeler que le principe de l'effet relatif de la publicité foncière joue un important rôle coercitif pour que cette mesure soit réalisée. L'article 3 du décret du 4 janvier 1955 qui dispose qu'“aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n'a pas été préalablement publié, conformément aux dispositions du présent décret” (Patarin, Les incidences civiles de l'effet relatif de la publicité foncière : Defrénois 1958, act. 169 et 185). Cette règle est assez incitative, car le défaut de publicité débouche parfois à terme sur un risque de blocage et de paralysie du bien immobilier.

Le principe de l'effet relatif signifie qu'aucune publication ne pourra être effectuée au service de la publicité foncière par un ayant cause quelconque, si le titre de son auteur n'a pas été lui-même publié. L'article 32, 1 du décret du 14 octobre 1955, précise ce qu'il faut entendre par disposant ou dernier titulaire. Il s'agit de “la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé ou éteint – ou susceptible de l'être – avec ou sans son consentement par la formalité dont la publicité est requise”.

Si la dernière publication n'a pas été opérée, le service de la publicité foncière devra refuser le dépôt ou rejeter la formalité. Le service de la publicité foncière qui publierait un acte qui ne respecte pas le principe de l'effet relatif commettrait une faute susceptible d'engager la responsabilité civile de l'État (V. CA Riom, 14 mars 1985 : JCP N 1985, II, 237, note Frémont ; RTD civ. 1986, p. 151, obs. Giverdon et Salvage-Gerest, qui a été cassé par Cass. 3e civ., 13 mai 1987 : Bull. civ. III, n° 103 ; Gaz. Pal. 1988, 1, p. 100, note A. Piédelièvre ; JCP N 1987, II, 277, note Frémont ; RD imm. 1988, p. 329, obs. Delebecque. – Adde Jobard-Bachellier, Servitude et grandeur de la publicité foncière : D. 1988, p. 247).

L'article 32, 2 du décret du 14 octobre 1955 indique que tout extrait, toute expédition, toute copie et tout bordereau déposé dans un service de la publicité foncière doit contenir les références “de la formalité donnée au titre du disposant au dernier titulaire du droit, ou à l'attestation notariée de la transmission par décès à son profit”.

La mention dans la première partie de l'acte normalisé doit don comporter les références de la formalité de publicité foncière de titre en vertu duquel le disposant (vendeur par exemple) est devenu propriétaire : nature de la formalité (publication par exemple), bureau du service de la publicité foncière où la formalité a été effectuée, sa date, le numéro du volume et le numéro dans le volume. Un point, un trait, c'est tout.